Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Madame [I] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Jean-François FAOU

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08516 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA36S

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 24 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [P] [G] [C] [W], [Adresse 1] représentée par Me Jean-François FAOU, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [I] [L], [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 janvier 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 mars 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08516 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA36S

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2021, Mme [P] [W] a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 830 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3345,18 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [L] le 11 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025, Mme [P] [W] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [I] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4544,29 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 13 janvier 2026, Mme [P] [W] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 janvier 2026, s'élève désormais à 5211,70 euros, déduction faite d’un paiement de 1000 euros effectué le jour de l’audience. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. Mme [P] [W] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [I] [L] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le règlement de la dette en 10 mensualités, en plus du loyer courant. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 juin 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3345,18 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 août 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [P] [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 janvier 2026, Mme [I] [L] lui devait la somme de 4826,95 euros, soustraction faite des frais de procédure (208.25+176.50).

Mme [I] [L] a par ailleurs reconnu ce montant à l’audience. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2025 sur la somme de 3345,18 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1199,11 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [I] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [P] [W] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [I] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er avril 2021 entre Mme [P] [W], d’une part, et Mme [I] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 7 août 2025,

CONDAMNE Mme [I] [L] à payer à Mme [P] [W] la somme de 4826,95 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2025 sur la somme de 3345,18 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1199,11 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [I] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 450 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 août 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [I] [L] sera condamnée à verser à Mme [P] [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Mme [I] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 juin 2025 ;

DÉBOUTE Mme [P] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge