Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Madame [M] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Marc GAILLARD

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09955 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGKY

N° MINUTE : 7

JUGEMENT rendu le 24 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [J] [V], [Adresse 1] représenté par Me Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS

Madame [O] [V], [Adresse 1] représentée Me Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [M] [B], [Adresse 2] comparante en personne,

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 janvier 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 mars 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09955 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGKY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er août 2016, M. [J] [V] et Mme [O] [V] ont consenti un bail d’habitation meublée à Mme [M] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2026,01 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [B] le 5 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 13 février 2025, M. [J] [V] et Mme [O] [V] ont assigné Mme [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : A titre principal : constater l'acquisition de la clause résolutoire,condamner Mme [M] [B] au paiement de la somme de 2.955,47 euros correspondant à l'arriéré de loyers et des accessoires dus à la date d'acquisition de la clause résolutoire, condamner Mme [M] [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation mensuelle de 1.000 euros, charges en sus, à compter du 1er mars 2025, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés,A titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du bail, condamner Mme [M] [B] au paiement de la somme de 2.955,47 euros à titre de dette locative, arrêtée au 4 février 2025, augmentée des échéances à intervenir jusqu'à la date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et diminuée des éventuels paiements à intervenir jusqu'à la date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, condamner Mme [M] [B], à compter du prononcé de ladite résiliation judiciaire du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1.000 euros, charges en sus, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés,Dans tous les cas, ordonner, sans délai, l'expulsion de Mme [M] [B], ainsi que de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, supprimer le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix des propriétaires, aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, à compter du 4 février 2025 ou du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'effet du congé, condamner Mme [M] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement en date du 3 décembre 2024, outre la somme de 2.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de M. [J] [V] et Mme [O] [V] pour l'exposé de leurs différents moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Initialement appelée à l’audience du 17 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties puis radiée et enfin rétablie pour être retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

À l'audience M. [J] [V] et Mme [O] [V], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes en actualisant leur créance à la somme de 1945,78 euros. Ils considèrent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

Mme [M] [B] reconnait le montant de la dette qu’elle demande à pouvoir acquitter par des mensualités de 60 euros en plus du loyer courant. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 3 décembre 2024 pour la somme de 2026,01 euros. Y ont été inclus des frais ne relevant pas des loyers et charges pour la somme totale de 277,87 euros (frais de rejet de prélèvements et de deux commandements de payer) qu’il convient de déduire. Il apparait néanmoins que Mme [M] [B] n’a pas réglé le reliquat de dette de loyers et charges dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 février 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait qu’à la date du 13 janvier 2026 Mme [M] [B] a réglé la somme de 796,79 euros en paiement du loyer - exigible - du mois de janvier 2026 alors que le montant figurant au décompte est de de 890,14 euros, et non de 796,79 euros comme les mois précédents, et ce en raison d’une régularisation de charges de 160,61 euros. Néanmoins, les bailleurs ne justifient d’une part d’aucun appel d’échéance adressé à Mme [M] [B] afin de l’informer d’une modification du montant appelé ni d’autre part de cette régularisation de charges. Ils ne sauraient en conséquence, alors qu’ils doivent exécuter le contrat de bonne foi, reprocher à Mme [M] [B] de ne pas avoir régler cette somme de 160,61 euros. Il convient en conséquence de constater que le paiement intégral du loyer a repris.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [M] [B] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 60 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [M] [B] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Eu égard à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, la demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution sera rejetée d’autant que les bailleurs ne justifient d’aucune mauvaise foi de la locataire, le seul défaut de paiement des loyers étant insuffisant à la caractériser.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, M. [J] [V] et Mme [O] [V] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2026, Mme [M] [B] leur devait la somme de 1324,13 euros, soustraction faite des frais de recouvrement et de procédure (172,41+183,54+18+18+69,46+160,24).

Mme [M] [B] sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [J] [V] et Mme [O] [V] ou à leur mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [M] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

. PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er août 2016 entre M. [J] [V] et Mme [O] [V], d’une part, et Mme [M] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 4 février 2025,

CONDAMNE Mme [M] [B] à payer à M. [J] [V] et Mme [O] [V] la somme de 1324,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2026,

AUTORISE Mme [M] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 février 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [M] [B] sera condamnée à verser à M. [J] [V] et Mme [O] [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE la demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [M] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 ;

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Décision du 24 mars 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09955 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGKY

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 mars 2026

le greffier le Président