Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Monsieur [Q] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à : SCP MENARD ET [E]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10145 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBH73

N° MINUTE : 12

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 24 mars 2026

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, [Adresse 1] représenté par Me SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [Z], [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 janvier 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 mars 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/10145 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBH73

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 mars 2010 à effet au 10 mars 2010, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [Q] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 653,94 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3884,96 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Q] [Z] le 12 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, la société IMMOBILIERE 3F a assigné M. [Q] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [Q] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% outre les charges ou subsidiairement à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6000 euros à titre de provision,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tout acte nécessaire. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 13 janvier 2026 la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, expose que la dette est réglée. Elle maintient cependant ses demandes hormis sa demande accessoire au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Q] [Z] expose avoir rencontré des problèmes financiers à la suite d’un défaut de paiement de créance.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 novembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3884,96 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que le paiement du loyer courant avait repris à la date de l’audience. La dette est par ailleurs entièrement réglée depuis le 8 janvier 2026. Compte tenu du règlement intégral de l’arriéré locatif, après l’expiration du délai de deux mois imparti par le commandement de payer mais en cours de procédure, il convient d’accorder rétroactivement à M. [Q] [Z] des délais de paiement au 8 janvier 2026 pour acquitter la dette locative, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater qu’à cette date, M. [Q] [Z] s’étant acquitté du montant de la dette, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [Q] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans nécessité d’énumérer l’ensemble des frais inclus aux dépens.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, ACCORDE à M. [Q] [Z] des délais de paiement au 8 janvier 2026 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 11 mars 2010 entre la société IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [Q] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ; CONSTATE qu’à la date du 8 janvier 2026, M. [Q] [Z] s’étant acquitté de la dette locative, la clause résolutoire est dépourvue d’effet ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande d’expulsion et de condamnation de M. [Q] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [Q] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024 et celui de l'assignation du 16 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge