Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

JUGEMENT DU : 23 Mars 2026 DOSSIER : N° RG 25/00459 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EHWP NAC : 5AA AFFAIRE : [F] [Q] C/ [L] [T], [D] [T], MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [Q] né le 22 Janvier 1960 à [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] comparant

DEFENDEURS

Monsieur [L] [T] [Adresse 2] [Localité 3] comparant

Madame [D] [T], [Adresse 3] [Localité 2] comparante

Débats tenus à l'audience du : 02 Février 2026 Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026

Le 23 Mars 2026 ccc délivrées aux parties cccrfe délivrée à M. [Q]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 14 juin 2025, M. [F] [Q] a donné à bail à Mme [D] [T] un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros, outre 15 euros à titre de provision sur charges.

Le 15 juin 2025, M. [L] [T] a signé un “acte de caution solidaire”.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Q] a fait signifier à Mme [T] un commandement de payer le 1er octobre 2025, pour un montant en principal de 1 130 €. Cet acte a été notifié à M. [T] le jour-même, puis à la CCAPEX le 2 octobre 2025.

M. [F] [Q] a ensuite fait assigner Mme [D] [T] et M. [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4], par actes de commissaire de justice du 27 novembre 2025, pour obtenir la résiliation du bail, le paiement des sommes dues et l’expulsion de la locataire.

A l’audience du 2 février 2026, M. [F] [Q] sollicite du Juge, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,Ordonner l’expulsion de Mme [D] [T] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement Mme [D] [T] et M. [L] [T] à lui payer les sommes suivantes : 2 961,89 euros au titre des loyers, charges, indemnités impayés, et frais de justice, au 31 janvier 2026, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux, et avec intérêts de droit,500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de la présente instance. A l’appui de ses demandes, M. [Q] fait valoir que les impayés durent depuis plusieurs mois, malgré les démarches amiables entreprises. Il s’oppose à tout délai de paiement, et précise que le plan d’apurement CAF signé, dont se prévaut la défenderesse, n’a jamais été mis à exécution par cette dernière.

En défense, Mme [D] [T] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, souhaitant être maintenue dans le logement. Elle ne conteste pas le montant de la dette, et fait valoir des difficultés personnelles et financières. Elle déclare percevoir un salaire mensuel de 1 480 euros, travaillant en interim. Elle explique ne pas avoir repris le paiement du loyer courant, mais s’engage à y procéder à partir de février 2026. Elle produit un plan d’apurement de la dette CAF, signé par les parties le 21 novembre 2025.

M. [L] [T], caution solidaire, déclare ne pas vouloir payer pour Mme [D] [T].

La décision a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 28 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, et suivant avis rendu par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation le 13 juin 2024, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf autre délai prévu par les parties.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 14 juin 2025 contient une clause résolutoire (pages 4/5) prévoyant expressément un délai de six semaines pour régularisation de la dette. Ce délai s’impose donc aux parties.

Le 1er octobre 2025, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire et à la caution solidaire.

Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de six semaines.

Le contrat de bail a donc pris fin le 13 novembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II- Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations du locataire est de régler le loyer et les charges à échéance du terme.

De plus, en application des dispositions de l’article 2288 alinéa 1er dudit code, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Enfin, il ressort des dispositions de l’article 1353 du même code, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du dernier décompte produit à l’audience, non contesté par les défendeurs, que Mme [D] [T] reste redevable de la somme de 2 457,09 euros au 31 janvier 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Au regard des dispositions précitées, Mme [D] [T] et M. [L] [T] seront solidairement condamnés à payer cette somme à M. [F] [Q].

La somme de 1 888 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2025, date de délivrance de l’assignation. Le surplus sera assorti des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En outre, Mme [D] [T] et M. [L] [T] seront solidairement condamnés à payer à M. [F] [Q] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 13 novembre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux. Le montant de cette indemnité sera fixé au montant du loyer majoré des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III- Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

En l'espèce, Mme [D] [T] sollicite des délais de paiement. Elle déclare travailler en tant qu’intérimaire, et percevoir 1 480 euros de salaire mensuel. Elle ne produit aucune pièce justifiant de sa situation personnelle et financière.

Elle précise ne pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant, mais envisager d’y procéder à compter de février 2026.

A l’audience, le bailleur s’oppose à tout délai, compte tenu des engagements pris jusqu’alors, et non respectés.

Force est de constater que Mme [T] ne démontre pas que les conditions requises par les textes précités soient remplies.

Par ailleurs, Mme [T] ne peut se prévaloir d’un plan d’apurement signé en novembre 2025, qu’elle n’a elle-même jamais respecté.

En conséquence, il ne pourra être fait droit à sa demande en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire.

Elle devra donc quitter les lieux dès signification du présent jugement. A défaut, son expulsion sera ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

IV- Sur les autres demandes

Sur les dépens Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [D] [T] et M. [L] [T] supporteront solidairement la charge des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’articles 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, au regard des pièces produites, il ne sera fait droit que partiellement à cette demande. Mme [D] [T] et M. [L] [T] seront ainsi solidairement condamnés à payer à M. [F] [Q] la somme de 156 euros, correspondant aux honoraires de commissaire de justice. Le surplus des frais visés est inclus dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le jugement sera ainsi de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2025 entre M. [F] [Q] et Mme [D] [T], portant sur l’appartement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 13 novembre 2025,

DÉBOUTE Mme [D] [T] de sa demande en délais de paiement,

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [F] [Q] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [T] et M. [L] [T] à payer à M. [F] [Q] la somme de 2 457,09 € (deux-mille-quatre-cent-cinquante-sept euros et neuf centimes), selon décompte arrêté au 31 janvier 2026, au titre des loyers, charges et indemnités impayés,

DIT que la somme de 1 888 euros est assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2025 ; que le surplus est assorti des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [T] et M. [L] [T] à payer à M. [F] [Q] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 13 novembre 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux,

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [T] et M. [L] [T] à payer à M. [F] [Q] la somme de 156 € (cent-cinquante-six euros), au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [T] et M. [L] [T] aux dépens de l'instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE