Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13844 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZB6M

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

S.A. VILOGIA

C/

[I] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par M. [Z] [C], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [K], demeurant [Adresse 2] assisté par Me Camille GHESQUIERE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 novembre 2023 à effet au 14 novembre 2023, la SA VILOGIA a donné à bail à M. [I] [K] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 398,08 euros, outre une provision sur charges de 127,19 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la SA VILOGIA a fait signifier à M. [I] [K] un commandement de payer la somme principale de 2 613,65 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la SA VILOGIA a fait assigner à M. [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail, et à défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers;Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner M. [I] [K] à lui payer :la somme de 2 628,63 euros, au titre des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,les loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,la somme de 150 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;Rappeler l’exécution provisoire. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la SA VILOGIA comparaît représentée par M. [Z] [C], Chargé de Procédures, régulièrement muni d'un pouvoir.

Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 6 novembre 2025, à la somme de 5 317,34 euros. Elle donne son accord pour des délais de paiement.

M. [I] [K] comparaît en personne, assisté par son conseil. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois à payer le 15 du mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement. Il précise percevoir le RSA et travailler en intérim avec un salaire de 1 900 euros pour un mois complet. Il sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La SA VILOGIA justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 10 novembre 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [I] [K] le 13 septembre 2024, pour la somme en principal de 2 613,65 euros.

Ce commandement a fixé le délai d'apurement de la dette à six semaines en application de l'article 24I de la loi n°89-462 précitée en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 tout en reproduisant les dispositions de la clause résolutoire stipulée au bail, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser les sommes dues.

Dès lors, le commandement de payer litigieux, qui fixe à M. [I] [K] deux délais différents pour régulariser les causes du commandement, et notamment un délai réduit par rapport à celui prévu par le contrat de bail, n'a pu produire ses effets malgré l'absence de régularisation de ses causes par la locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

- sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil : La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, la SA Vilogia produit un décompte détaillé arrêté au 31 octobre 2025 démontrant que M. [I] [K] reste lui devoir à cette date la somme de 5 317,64 euros, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens.

M. [I] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Le montant de l'impayé représente plus de 9 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, la situation d’impayés perdure depuis décembre 2023 et les règlements sont très irréguliers, le dernier versement datant du 6 août 2025.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

M. [I] [K] sera donc condamné au paiement de cette somme de 5 317,64 euros créance arrêtée au 31 octobre 2025, terme d'octobre 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [I] [K] propose de verser la somme mensuelle de 50 euros en remboursement de la dette locative, en plus du loyer courant.

La SA Vilogia donne son accord à l'octroi de délais de paiement sur 36 mois.

Compte tenu de l'accord des parties, M. [I] [K] sera autorisé à s'acquitter de sa dette par 35 mensualités de 50 euros et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure. Dans ce dernier cas, M. [I] [K] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Il devra alors, en application de l'article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la SA Vilogia du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire sera accordé à M. [I] [K].

Ce dernier, partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA Vilogia recevable en son action ;

DEBOUTE la SA Vilogia de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [I] [K] à payer à la SA Vilogia la somme de 5 317,64 euros créance arrêtée au 31 octobre 2025, terme d'octobre 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE M. [I] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 35 mensualités successives de 50 euros chacune, outre une 36ème et dernière mensualité égale au montant du solde restant dû, DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; RAPPELLE que pendant ce délai de 36 mois les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues ; MAIS à défaut du paiement d'une mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours dus pour le logement, et après une mise en demeure, adressée à Mme [X] [H] par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant quinze jours : dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;prononce, à la date du 1er novembre 2025, pour non paiement des loyers et charges aux torts de M. [I] [K] la résiliation du bail liant les parties et relatif à l'immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;ordonne l’expulsion de M. [I] [K], et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux;rappelle qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;condamne en tant que de besoin M. [I] [K] à payer à la SA Vilogia à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;rappelle à M. [I] [K] qu’elle pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Secrétariat de la commission de médiation DALO [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4] ;

DIT n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire à M. [I] [K] ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [I] [K] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 janvier 2026.

Le Cadre Greffier, Le Juge,