Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 20 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/03297 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HFYO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Mme [B] [I] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [X] [Q], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

A l'audience du 22 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2018, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580,83 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4805,64 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire et de justifier de l’assurance dans le délai d’un mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [Q] le 3 mars 2025.

Par assignation du 13 mai 2025, la société [Adresse 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [Q] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4805,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 22 janvier 2026, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 2021,34 euros outre le supplément de loyer solidarité. La société [Adresse 1] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [X] [Q] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société [Adresse 1] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [X] [Q].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 4 mars 2025 et que la somme de 4805,64 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il conviendra de faire application du délai de 2 mois afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société [Adresse 1] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 janvier 2026, Mme [X] [Q] lui devait la somme de 2021,34 euros, soustraction faite des frais de procédure. Le surloyer évoqué par le bailleur n’est pas inclus dans le montant susmentionné, cette créance étant incertaine au regard du décompte produit.

Mme [X] [Q] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 811,35 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Adresse 1] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [Q], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 avril 2018 entre la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE, d’une part, et Mme [X] [Q], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 5 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [X] [Q], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [X] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [X] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 811,35 euros (huit cent onze euros et trente-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er janvier 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [X] [Q] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 2021,34 euros (deux mille vingt et un euros et trente-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2026,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 mars 2025 et celui de l'assignation du 13 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge