Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 20 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/03294 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HFYJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Mme [H] [P] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [N] [O], demeurant [Adresse 3] - Domiciliée au [Adresse 4] - [Localité 2] [Adresse 5] non comparante, ni représentée

A l'audience du 22 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2023, la SA HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à madame [O] divorcée [A] [N] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] 3 – à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 667, 41 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 592, 86 euros a été versé.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 16 mars 2023.

Un état des lieux sortant a été réalisé, de façon contradictoire, le 23 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, la SA [Adresse 7] a fait assigner madame [O] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de : Condamner madame [N] [O] au paiement de la somme de 1 112, 12 euros – déduction faite du dépôt de garantie – au titre des réparations locatives, décomposée comme suit : 30, 06 euros pour les travaux dans la chambre, 480 euros au titre du « dépoussiérage » de l’appartement,465, 60 euros au titre de nettoyage du logement, 708 euros au titre de la remise en état du jardin,21, 32 euros au titre du « changement de plaque »,Condamner madame [N] [O] au paiement de la somme de 1 839, 79 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la même date ;Condamner madame [N] [O] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure, outre les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, et aux entiers dépens, outre les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026.

Lors de l’audience, SA HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par madame [H] [P], employée munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes.

Madame [N] [O], bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée.

La décision a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la dette locative

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Outre le contrat de bail du 16 mars 2023, la SA [Adresse 1] produit un décompte des sommes dues, ainsi que des avis d’échéance entre le 1er juin 2024 et 4 janvier 2025. Il en ressort que madame [N] [O] est redevable d’une montant de 1 839, 79 euros au titre des charges et loyers impayés.

Madame [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à verser à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, la somme de 1839, 79 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtées au 23 décembre 2024. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2. Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé : de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.  Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.   Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l'article 1730 du code civil prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure

La SA [Adresse 8] sollicite une somme totale de 1 112, 12 euros – déduction du dépôt de garantie – au titre des réparations locatives, décomposée comme suit : 30, 06 euros pour les travaux dans la chambre, 480 euros au titre du « dépoussiérage » de l’appartement,465, 60 euros au titre de nettoyage du logement, 708 euros au titre de la remise en état at du jardin,21, 32 euros au titre du « changement de plaque », Le bailleur produit l’état des lieux d’entée du 16 mars 2023 et l’état des lieux de sortie du 23 décembre 2024.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par les bons de commande et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives.

Sur les réparations dans la chambre La SA HLF 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite le remboursement d’un montant de 30, 06 euros pour les travaux dans la chambre. En l’espèce, il s’agit du remplacement des roulettes du placard, conformément à la mention présente dans l’état des lieux de sortie « roulette à réparer ».

Elle verse aux débats une facture d’un montant de 120, 25 euros pour le remplacement des roulettes de placard. Toutefois, elle ne sollicite que le remboursement d’un montant de 30, 06 euros.

Par conséquent, il sera alloué la somme de 30, 06 euros pour ce chef de réparation.

Sur le nettoyage et le dépoussiérage du logement La bailleresse demande que soit mis à la charge de madame [O] à la fois le dépoussiérage du logement et à la fois le nettoyage du logement. À cet égard, elle verse au dossier 2 factures, l’une relative au nettoyage d’un montant de 465, 60 et l’autre relative non pas au dépoussiérage du logement mais au « nettoyage des murs », conformément à la facture, pour une somme de 400 euros.

S’il ressort de l’état des lieux de sortie que les vitres sont « à nettoyer » et que divers éléments tels que les radiateurs, la baignoire et les lavabos le sont également, il n’y a pas de mention de salissure sur les murs ou de « poussière » dans le logement.

Il apparait que seul le nettoyage du logement était nécessaire. Dès lors, il se sera alloué la somme de 465, 60 euros pour le nettoyage du logement.

Sur la remise en état du jardin La SA [Adresse 8] demande à ce qu’il soit mis à la charge de madame [O] la somme de 708 euros au titre de la remise en état du jardin.

L’état des lieux d’entrée indique que le jardin était en bon état et que la terrasse est « propre ». L’état des lieux de sortie fait mention d’une terrasse « à karchériser » et une haie « à rafraichir ».

La bailleresse verse une facture d’un montant de 708 euros pour la taille de la haie et d’un nettoyage à haute pression de la terrasse. Par ailleurs, les photos jointes à l’état des lieux de sortir permettent d’observer la nécessité de procéder au nettoyage de la terrasse.

Compte tenu de ces constats, il convient d’accorder la somme de 708 euros.

Sur le changement de plaque Le bailleur demande le remboursement de plaques. Il apparait à la lecture de l’état des lieux de sortie qu’il s’agirait éventuellement de 2 « connecteurs » présents dans les chambres.

Sur l’état des lieux de sortie, il est fait mention qu’ils sont « manquants » et que la locataire doit « les remettre dans la boite aux lettres ».

Si le bailleur verse au dossier, une facture d’un montant de 21, 32 euros pour 2 connecteurs. Toutefois, il n’y aucune pièce permettant d’attester si madame [O] a remis ou non ces « connecteurs » dans la boite aux lettres après son départ.

Au regard du doute et à l’imprécision de ce chef de réparation, aucune allocation ne sera allouée à ce titre.

***

Il en résulte une somme totale due de 1 203, 66 euros au titre des réparations locatives. Il convient de déduire de cette dette, la somme de 592, 86 euros au titre du dépôt de garantie.

Par conséquent, madame [N] [O] sera condamnée à payer à la SA HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, la somme de 610,80 euros au titre des réparations locatives du logement sis [Adresse 9] – à [Localité 3],

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision. En effet, cette somme ne saurait porter intérêts depuis l’état des lieux de sortie, date à laquelle le locataire n'avait même pas connaissance de ce dont il était éventuellement redevable.

3. Sur les autres demandes et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [N] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation financière de la défenderesse, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, par sa mise à disposition au greffe, et ce en dernier ressort,

CONDAMNE madame [N] [O] à verser à la SA [Adresse 10] la somme de 1 839, 79 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dans le cadre du bail conclu entre eux le 16 mars 2023, concernant le logement sis [Adresse 11] – appartement 3 – à [Localité 3] ;

CONDAMNE madame [N] [O] à verser à la SA HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme 610, 80 au titre de réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dans le cadre du bail conclu entre eux le 16 mars 2023, concernant le logement sis [Adresse 11] – appartement 3 – à [Localité 3], déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE madame [N] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 10] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge