Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 16 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/02952 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HFEA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1] [Localité 2] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Mme [M] [C] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 3] comparant en personne

A l'audience du 16 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 avril 2013, la société VALLOGIS devenue la SA [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Madame [G] [V] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 386,78 euros, provisions sur charges comprises.

Par acte distinct du même jour, les parties ont conclu un contrat de bail portant sur un parking, n°S29, situé au [Adresse 5], moyennant un loyer de 29,05 euros, charges comprises.

Par un avenant du 17 mars 2016, la bailleresse a agréé Monsieur [S] [K] en qualité de colocataire solidaire. Ledit avenant stipule venir « compléter le bail conclu le 19/04/2013 entre Madame [G] [V] et VALLOGS dont l’objet est la location du logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] ». Par courrier du 24 mai 2016, les locataires ont demandé à ce que Madame [G] [V] soit désolidarisée du bail.

Par courrier reçu le 28 mai 2026 par la SA [Localité 2] HABITAT, Madame [G] [V] et Monsieur [S] [K] informaient leur bailleur du départ de Madame [G] [V] du logement.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [S] [K] un commandement de payer visant les clauses résolutoires inscrites aux baux pour la somme en principal de 1764,04 euros au titre de l'arriéré locatif.

Par acte du 14 avril 2025 signifié à personne, la SA [Localité 2] HABITAT a assigné Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins de voir : déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [K] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [S] [K] au paiement de la somme de 1767,22 euros ; condamner Monsieur [S] [K] à lui payer, à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges  condamner Monsieur [S] [K] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, a fait état d’un locataire souhaitant apurer sa dette et d’un accompagnement social allant être mis en place.

À l'audience du 16 décembre 2025, la SA [Localité 2] HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [M] [C], a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a actualisé la dette locative à 4 501,42 euros et a indiqué avoir reçu un versement de 100 euros le vendredi précédant l’audience.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [S] [K], comparant en personne, a expliqué avoir retrouvé un emploi depuis la fin du mois de novembre et a sollicité des délais de paiement, expliquant avoir retrouvé un travail et pouvant payer 300€ par mois outre le loyer courant. Il a ajouté avoir un salaire de 1500 euros, avoir fini d’apurer son découvert bancaire et ne pas avoir d’enfant.

La bailleresse s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes relatives au bail portant sur le parking :

L’avenant au contrat d’où le défendeur tire sa qualité de locataire stipule venir « compléter le bail conclu le 19/04/2013 entre Madame [G] [V] et VALLOGS dont l’objet est la location du logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] ».

Aucun bail verbal n’est invoqué par la demanderesse au soutien de ses demandes.

Dès lors, la SA [Localité 2] HABITAT sera déboutée de toute demande fondée sur le bail du parking, cette dernière ne démontrant pas que Monsieur [S] [K] en soit locataire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail portant sur le logement 

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

La société [Adresse 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 avril 2025.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

La société HLM [Localité 2] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation à la préfecture le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025.

Son action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 avril 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 764,04 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 juin 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés du logement : En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».

La S.A. [Localité 2] HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [K] lui est redevable de la somme de 3 394,26 euros arrêtée au 15 décembre 2025, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens, des régularisations de charges, des frais de supplément de loyer de solidarité, des régularisations RLS non justifiées ainsi que du loyer et des charges liés à la location du garage.

En conséquence, Monsieur [S] [K] sera condamné au paiement cette somme.

Sur la demande en délais de paiement :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L'article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [S] [K] sollicite des délais de paiement et propose de régler 300 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Monsieur [S] [K] a effectué un virement récent pour le compte de son bailleur, démontrant ainsi sa bonne foi alors qu’il vient tout juste de retrouver un emploi.

Les déclarations de Monsieur [S] [K] à l’audience sur sa situation personnelle et financière permettent de considérer qu’il est en mesure de régler sa dette locative puisqu’il déclare percevoir des revenus de l’ordre de 1 500 euros depuis le mois de novembre et n’a aucune autre charge, son découvert bancaire venant d’être apuré.

Le montant proposé de 300 euros par mois apparaissant cependant très important au regard de ses revenus et du montant de la dette, il sera réduit à de plus justes proportions selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [S] [K] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA [Localité 2] HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la société VALLOGIS devenue la SA [Localité 2] HABITAT et Monsieur [S] [K] portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 5], sont réunies depuis le 5 juin 2024.

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer à la SA [Localité 2] HABITAT la somme de 3 394,26 euros au titre des loyer et charges impayés au 15 décembre 2025 ;

AUTORISE Monsieur [S] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 140 euros, la dernière échéance étant constituée du solde de la dette ;

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 juin 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [S] [K] sera condamné à verser à la SA [Localité 2] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Monsieur [S] [K] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,