Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05026 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFFV

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/03/2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Monsieur [K] [F]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - SCP SCP LDGR

Expédition délivrée le (voir mention) : à : - Préfet de Seine et Marne RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MARS 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [F] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 20 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 9 août 2024, M. [H] [A] a loué à M. [K] [F] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 724,46 € hors charges, outre 50 € de provision pour charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de M. [K] [F] pour le réglement des loyers et des charges, par contrat de cautionnement daté du 13 août 2024 dans le cadre du dispositif VISALE.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire du logement a mis en jeu le cautionnement VISALE et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ainsi réglé plusieurs échéances en sa qualité de caution.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, déclarant être subrogée dans les droits de M. [H] [A], a fait délivrer le 12 juin 2025 au locataire un commandement de payer la somme de 5 321,22 € au titre des loyers et charges arrêtés au 3 juin 2025 inclus visant la clause résolutoire du bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,Condamner le locataire à payer la somme de 6 770,14 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 5 321,22 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,Condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, dès lors que les paiements de la demanderesse seront justifiés par une quittance subrogative,Condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner le locataire aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 5 septembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 20 janvier 2026.

A cette audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 10 676,01 €, au titre des loyers et charges échus au 6 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Cité par acte délivré à l'étude du [Etablissement 1] de justice, M. [K] [F] ne comparaît pas.

Par courriel en date du 19 janvier 2026, lu à l’audience, M. [K] [F] a prévenu de son absence à l’audience et indiqué avoir effectué des versements en règlement de sa dette.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l'espèce, le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives produites prévoient que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l'encontre du locataire défaillant, précisant que cette subrogation peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation de bail.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans l’ensemble des droits du bailleur à l’égard du locataire.

- Sur la recevabilité de la demande

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 5 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 20 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 6 janvier 2026, la dette locative de M. [K] [F] s’élève à la somme de 10 676,01 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [K] [F] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 pour la somme de 5 321,22 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le contrat de bail du 9 août 2024 unissant les parties stipule en son article intitulé " Clause résolutoire " qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 12 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 juillet 2025.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [K] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [K] [F] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dans la limite des sommes que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aura payées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative, afin de réparer le préjudice généré par l'occupation indue du bien.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [F] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [K] [F] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 500 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE M. [K] [F] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 676,01 € (décompte arrêté au 6 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 12 juin 2025 pour la somme de 5 321,22 €, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 août 2024 entre M. [H] [A], d'une part, et M. [K] [F], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] [Localité 1] sont réunies à la date du 24 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [K] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [K] [F] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dans la limite des sommes que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aura payées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative ;

DÉBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [K] [F] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [F] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.