Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/01289 - N° Portalis DBYG-W-B7J-DO3L

Plaidoirie le 06 Janvier 2026

Composition du tribunal :

Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY Greffier : Mme Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP PYRAMIDE A VOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l'affaire opposant :

DEMANDERESSE

[J] 50 Rue du Pavillon CS 91007 01009 BOURG EN BRESSE CEDEX

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

Madame [P] [Q] épouse [A] née le 12 Mai 1985 à LYON (69) 15 Rue de l’Escot 38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparante en personne

Après prorogation du délibéré intinialement fixé au 3 Mars 2026, le jugement dont la teneur suit a été rendu le 13 Mars 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 05 avril 2024, consenti par la [J], Madame [P] [A] a pris en location un logement et un garage situé 15 Rue de l’Escot – 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d'un loyer mensuel d'un montant de 914,40  € charges comprises pour le logement et 39,25 € pour le garage.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 26 mars 2025, la [J] a fait délivrer à Madame [P] [A] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 1 868,63 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

la [J] a signalé le 11 mars 2025 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d'impayés de Madame [P] [A].

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 29 août 2025 et dénoncé au représentant de l'État dans le département le 1er septembre 2025, la [J] a assigné Madame [P] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• Constater avec effet au 07 mai 2025, la résiliation de plein droit du bail consenti par la [J] le 05 avril 2024, pour l’appartement et le garage situés 15 Rue de l’Escot – 38300 BOURGOIN-JALLIEU ; • Dire que Madame [P] [A] se trouve occupante sans droit ni titre et en conséquence, prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique; • Fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, outre charges, accessoires, et indexation conformément aux clauses du bail à compter du 08 mai 2025 ; • Condamner Madame [P] [A] à payer à la [J] la somme principale de 3 246,73 € outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 868,63 € à compter de l’assignation, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de juin 2025 inclus, outre une indemnités d’occupation mensuelle égale au montant du loyer conventionnel en cours, outre charges, accessoires et indexation identique à celle applicable conformément aux clauses du bail à compter du 08 mai 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux dont s’agit ; • Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ; • Condamner Madame [P] [A] à payer à la [J] la somme de 600€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; • Condamner la même aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Madame [P] [A] s'est présentée le 17 décembre 2025 à l'entretien proposé par l'Udaf de l'Isère afin d'établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Madame [P] [A] vit dans le logement en cause avec ses trois enfants, et que le montant des ressources du foyer s'établit à hauteur de 2 688,72 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1 824,80 €. Madame [P] [A] a exprimée son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l'origine de la dette locative, non contestée, qu'elle s'est engagée à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d'apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 06 janvier 2026, en présence de la [J], régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 3 500,63 € suivant décompte arrêté au 19 décembre 2025, et s'en est remis oralement à l'acte introductif d'instance, dont il a sollicité l'entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l'appui des prétentions. La [J] ne s’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement.

Madame [P] [A] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2026 prorogé au 13 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, sont applicables en l'espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000,00 € et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l'article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l'espèce, le litige est relatif à une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d'habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s'agissant d'une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La [J] justifie du signalement de la situation d'impayés de Madame [P] [A] à la Caisse d'allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d'impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l'assignation en date du 29 août 2025 a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 1er septembre 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l'article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu le 05 avril 2024 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la [J] produit aux débats un décompte qui établit que Madame [P] [A] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de août 2024.

Au vu de ces impayés, la [J] a fait délivrer à Madame [P] [A], le 26 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de six semaines courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n'a pas été intégralement réglée auprès de la [J].

Il convient dès lors de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 08 mai 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s'établit à la date du 19 décembre 2025 à la somme de 3 500,63 €, au paiement de laquelle Madame [P] [A] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d'indemnités d'occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d'occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [P] [A] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 07 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d'occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et de son garage, et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux à savoir le logement et le garage.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Compte tenu des déclarations de la défenderesse à l'audience, il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif, et de rappeler qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [A], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l'équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 07 mai 2025 ;

DIT que Madame [P] [A] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [P] [A] et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement et du garage situé 15 Rue de l’Escot – 38300 BOURGOIN-JALLIEU,;

FIXE une indemnité d'occupation mensuelle, due à compter du 08 mai 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [P] [A] à payer à la [J] l'indemnité d'occupation comme fixée ci-avant jusqu'à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Madame [P] [A] à payer à la [J] la somme de 3 500,63 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 19 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, Madame [P] [A] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50,00 € avant le 15 de chaque mois pendant 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité;

DEBOUTE la [J] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [A] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TREIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION