Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/02612 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4F2

NAC : 71F

Jugement Rendu le 20 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________ ENTRE :

Monsieur [U] [F] [A], demeurant [Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2]

représenté par Maître Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD-BARADEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDEUR

ET :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à [Localité 4], situé du [Adresse 4] et [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice, la société ACCORD IMMOBILIER, Société par Actions Simplifiée au capital de 7.474.695 euros, immatriculée au RCS du Mans sous le N389 999 194, dont le siège est [Adresse 6]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 février 2026 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U], [F], [A] est propriétaire des lots numéros 23 et 100 au sein d’un ensemble immobilier en copropriété [Adresse 7] sis [Adresse 8] qu’il a acquis dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement auprès de la SSCV [Adresse 9] [Adresse 10] le 8 ocotbre 2021.

Par acte de commissaire de Justice en date du 16 avril 2025, M. [U], [F], [A], a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire D’EVRY et sollicite:

Vu la loi du 10 juillet 1965 - Annuler la résolution n°18 prise par l’assemblée générale ordinaire du 19 février 2025; - Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - Dispenser M. [U] [A] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires ; - Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que cette résolution n°18 intitulée “constitution d’une provision de 53 661,83 pour le paiement des factures OROBIA non payées suite au litige de puissance” est liée à un litige dont il n’est pas informé, et relatif à des facturations de chauffage pour la période de mars 2022 à mars 2023. Or, la livraison de son logement est en date du 2 mai 2023 soit postérieure à ce litige, si bien que conformément à la jurisprudence ces sommes doivent rester à charge du promoteur et non des copropriétaires. De plus, il souligne que l’assemblée générale n’a pas précisé la date d’achèvement des travaux. Il précise avoir voté contre ladite résolution.Ainsi, il est fondé à faire annuler cette résolution.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Le défendeur bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 5 février 2026 et fixée sur l’audience juge unique du 20 février 2026.Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 19février 2025

M. [A] sollicite l’annulation de ladite résolution, en ce qu’il estime ne pas devoir les charges de copropriété antérieures à la livraision de son logement acquis en VEFA, le 2 mai 2023. Or cette provision est destinée à un contentieux relatif au paiement de frais de chauffage pour la période de mars 2022 à mars 2023, soit avant la livraison de son logement.

Il ressort des pièces produite que M. [A] a acquis en l’état futur d’achèvement lesdits lots par acte notarié en date du 8 octobre 2021. Il est prévu à l’article “CONSTATATION DE L’ACHEVEMENT ET PRISE DE POSSESSION” que les charges de copropriété seront dues à compter de la date fixée dans la première convocation pour la livraison. La livraison était prévue au 4ème trimestre 2021 par le même acte.

Cependant il ressort également qu’au terme du protocole transactionnel signé entre M. [A] et le promoteur la SSCV [Adresse 11], la date de livraison fixée dans un premier temps le 22 décembre 2021 a été annulée par le vendeur, pour être reportée au 14 mars 2022 date à laquelle il a été décidé à nouveau de reporter compte tenu d’un grand nombre d’anomalies. Il en a été de même le 14 avril 2022. Ledit potocole précise également que M. [A] a mis en demeure le promoteur le 27 mai 2022 de procéder à la livraison. Un nouveau rendez-vous du 21 décembre 2022 a été annulé par le promoteur. Finalement la livraison est intervenue le 2 mai 2023 comme en atteste le procès-verbal de livraison. Ainsi, conformément à l’acte de vente, la livraison étant intervenue le 2 mai 2023, les charges de copropriété sont dues à compter de cette date. La résolution 18de l’assemblée du 19 février 2025 évoque la constitution d’une provision pour le paiement de factures OROBIA non payées. Au terme de cette résolution, il est précisé que le litige sur ces factures est relatif à une consommation de chauffage pour la période entre le mois de mars 2022 et mars 2023, soit une période où le logement de M. [A] n’était pas encore livré. En conséquence, et conformément à l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement, M [A] ne peut être tenu de payer ces charges de chauffage constituant des charges de copropriété. En conséquence, M.[A] à intéret à demander la nullité de cette résolution. La résolution n°18 adoptée et à laquelle M.[A] s’est opposé, doit être annulée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et la dispense de participation à la dépense commune :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance et sera condamné à payer à M.[A] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, compte tenu de l’accueil de sa demande, il sera dispensé de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 alinéa de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

ANNULE la résolution n°18 de l’assemblée générale du 19 février 2025 de la copropriété de la [Adresse 13]

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à [Localité 5] sise [Adresse 4] et [Adresse 5] à payer à M. [U] [F] [A] la somme de 2000, 00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à [Localité 5] sise [Adresse 4] et [Adresse 5] aux entiers dépens ;

DISPENSE M. [U] [F] [A] de toute participation à la dépense commune de sfrais de procédure, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,