Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 MARS 2026

N° RG 25/02292 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FLGG Nac :5AA

Minute:

Jugement du : 19 mars 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

Monsieur [M] [G]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [G] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2] comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 janvier 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assistée de Madame Julie DOMITILE, Greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 19 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 14 mars 2024, la SCI TRAVIAC a donné à bail à M. [M] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à 10130 ERVY LE CHATEL, pour un loyer mensuel de 450 € et 15 € de provision sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [M] [G] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE par un contrat en date du 5 mars 2024 signé entre la SCI TRAVIAC et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI TRAVIAC a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 14 mars 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 18 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Suite à de nouveaux impayés régularisés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par quittance subrogative en date du 16 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est de nouveau subrogée dans les droits et actions du bailleur contre le locataire.

Par acte du 8 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner M. [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement du locataire.

A l’audience du 16 janvier 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail d’habitation.

En tout état de cause, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de : condamner M. [M] [G] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1907,20 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 993,60 € et à compter de l'assignation pour le surplus ;condamner M. [M] [G] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;ordonner l’expulsion de M. [M] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner M. [M] [G] au paiement d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [M] [G] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Au soutien de ses demandes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir être valablement subrogée dans les droits et actions du bailleur et que les causes du commandement de payer n'ayant pas été désintéressées, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Subsidiairement, la demanderesse donne son accord pour l’octroi de délais de paiement.

M. [M] [G], comparaît en personne, il indique souhaiter rester dans les lieux et être d’accord sur le montant de la dette. Il explique avoir eu des difficultés financières suite à la perte de son travail et des frais d’avocats concernant une procédure pour sa fille. Il précise avoir repris le paiement des loyers et avoir effectué un versement de 80 €. Il a retrouvé un travail en tant qu’intérimaire et perçoit un salaire de l’ordre de 1900 €. Il demande au tribunal de lui octroyer des délais de paiements par mensualités de 60 € en plus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été déposé au greffe, il en a été donné lecture lors de l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] par la voie électronique le 9 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur la qualité à agir

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Au visa de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 5 mars 2024 entre elle et la SCI TRAVIAC ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 14 mars 2025, le 16 septembre 2025 et le 18 décembre 2025.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la SCI TRAVIAC, bailleur.

1.3. Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 29 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 14 mars 2024 contient une clause résolutoire (article II.XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juin 2025, pour la somme en principal de 993,60 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 août 2025.

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

2.1. Sur les sommes dues

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 9 janvier 2026 démontrant que M. [M] [G] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1907,20 € comprenant les loyers, charges impayé, l'échéance du mois de novembre 2025 incluse.

M. [M] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

IL sera donc condamné au paiement de cette somme de 1907,20 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 993,60 € à compter du commandement de payer (18 juin 2025) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

2.2. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 7 juillet 2023 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.".

De plus, le VII. du même article dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

Compte tenu des propositions de règlements formulées lors de l’audience et de l'absence d'opposition du demandeur, M. [M] [G] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront, à la demande du locataire, suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera : que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 19 août 2025 ;que M. [M] [G] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;que faute pour M. [M] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la société ACTION LOGEMENT SERVICES soit autorisé, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [M] [G] ;qu’en cas de maintien dans les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative. 3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [M] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [M] [G] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2024 entre la SCI TRAVIAC et M. [M] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à 10130 ERVY LE CHATEL, sont réunies à la date du 19 août 2025 ;

CONDAMNE M. [M] [G] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1907,20 € (MILLE NEUF CENT SEPT EUROS VINGT CENTIMES) selon décompte arrêté au 9 janvier 2026, représentant les loyers et charges impayés incluant l'échéance du mois de novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 sur la somme de 993,60 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [M] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 60 € chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [M] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la société ACTION LOGEMENT SERVICES soit autorisé, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [M] [G] ;

* que M. [M] [G] soit condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogatoire ;

CONDAMNE M. [M] [G] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400 € (QUATRE CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière, Le président,