Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

N° RG 25/04280 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LT2Y

JUGEMENT DU : 16 Mars 2026

SDC immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

C/ [I] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 15 Décembre 2025. En présence de [V] [O] et [W] [Q], auditrices de justice.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR [Adresse 5] [Localité 2]

représenté par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Marion DAVID, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [I] [H] [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [H] est propriétaire des lots de copropriétés n° 15 et 38 correspondants respectivement à une cave et un appartement au sein d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées et de mises en demeure demeurées infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] – [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Foncia Armor, a fait délivrer au copropriétaire une sommation de payer par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024.

Un constat de carence a été rédigé par le conciliateur de justice le 20 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] – [Adresse 6] à RENNES (35200), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Foncia Armor, a fait assigner M. [I] [H] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement desdites sommes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes ses dernières écritures déposées à l’audience et dont il a justifié de la signification préalable au défendeur. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [I] [H] au paiement des sommes suivantes : - 5.948,44 euros, suivant relevé de situation du 28 novembre 2025, majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement, outre la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1343-2 du Code civil, - 500 euros à titre de dommages et intérêts, - 1.200 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que sa créance est certaine liquide et exigible puisqu’elle résulte des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et fixé le montant du budget prévisionnel et des appels de provisions des exercices écoulés. Il souligne que M. [I] [H] n’a réglé quasiment aucune charge depuis le début de l’année 2023 et qu’il n’a pas régularisé la situation malgré les démarches amiables entreprises, la délivrance de plusieurs mises en demeure et d’une sommation de payer les charges. Il considère que son comportement cause un préjudice financier direct et distinct à la copropriété.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice déposé en étude, M. [I] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de règlement des charges de copropriétés et des frais

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [I] [H] concernant les lots n° 15 et 38 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2026, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire ainsi que les frais liés à la constitution du dossier et sa transmission à un avocat, un huissier de justice ou à l’assureur protection juridique.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 26 juin 2024, 26 mai 2025, ayant, entre autres, approuvé les comptes du 1er juillet 2022 au 30 juin 2024, voté le budget prévisionnel des années 2024 à 2026, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 28 novembre 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Le décompte, arrêté au 28 novembre 2025, mentionne un solde débiteur de 5.948,44 euros.

Ce décompte laisse apparaître l’imputation de frais de recouvrement. Ainsi, les frais d’un commandement de payer le 11 août 2022 pour un montant de 126,18 euros. Force est de constater qu’il n’est pas justifié de la réalité de cette dépense ni de sa nécessité. Ces frais seront écartés.

Il apparaît également que des frais de rejet de prélèvement sont imputés à hauteur de 10 euros les 18 janvier 2024, 19 février 2024, 15 mars 2024, 16 avril 2024, soit un total de 40 euros. Ces frais ne sont pas justifiés dans leur principe, ils ne sont notamment pas prévus au contrat de syndic. Ils seront déduits des sommes dues.

Le décompte mentionne également l’imputation d’intérêts de retard, le 3 juin 2024 pour 10,88 euros et le 28 août 2024 pour 10,60 euros. Il n’est justifié ni de la créance ni de son assiette de calcul. Ils seront rejetés.

Des frais de mises en demeure et de relances sont également facturés au copropriétaire, les 6 mai 2024 et 5 août 2024 pour des sommes de 49,50 euros et 54 euros, et les 3 juin 2024 et 28 août 2024 (relances) à hauteur de 42 euros et 44 euros. Ces mises en demeure et relances, ainsi que leur coût, sont justifiés et apparaissent nécessaires en l’absence de paiement du débiteur.

Enfin, le décompte retient des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier », le 15 octobre 2024, pour un montant de 460 euros. Toutefois le contrat de syndic applicable à cette date, s’il prévoit de tels frais, précise qu’ils sont dus uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Force est de constater qu’il n’est justifié en l’espèce d’aucune diligence de cette nature, la signification d’une sommation de payer ne pouvant être qualifiée de telle. Ces frais seront écartés.

Ainsi, la créance peut être arrêtée à la somme de 5.300,78 euros (soit 5.948,44 € - 126,18 € – 40 € - 10,88 € - 10,60 € - 460 €).

En conséquence, M. [I] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Foncia Armor, la somme de 5.300,78 euros au titre de l’arriéré de charges et des frais arrêtés au 28 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [I] [H] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi.

Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude du débiteur, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3. Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [I] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [I] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Foncia Armor, la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Foncia Armor, la somme de 5.300,78 euros au titre de l’arriéré de charges et des frais arrêtés au 28 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Foncia Armor, la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [H] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,