Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître MOUNTAP MOUNBAIN

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître SIMONNET

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/09585 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CSS

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT rendu le jeudi 19 mars 2026

DEMANDEURS Monsieur [H] [T] [S], Madame [I] [V] [G] épouse [S], demeurant [Adresse 1]

Ayant pour mandataire la Société JOBER IMMOBILIER - BLVI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par Maître SIMONNET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E839

DÉFENDEUR Monsieur [K] [Z], demeurant [Adresse 3]

assisté par Maître MUNTAP MOUNBAIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C693

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 19 mars 2026 PCP JCP fond - N° RG 24/09585 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CSS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 11 octobre 1988, à effet au 1er octobre 1988, Monsieur [U] [M] et Madame [Y] [L] épouse [M] ont donné à bail à Monsieur [K] [Z] un logement situé [Adresse 3].

Par acte notarié du 27 novembre 2002, Monsieur [H] [S] et Madame [I] [G] épouse [S] (ci-après les époux [S]) ont acquis ledit bien immobilier auprès des époux [M].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, les époux [S] ont fait signifier à Monsieur [K] [Z] un congé pour reprise, à effet au 30 septembre 2024 à minuit.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 octobre 2024 à étude, les époux [S] ont fait assigner Monsieur [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : -constater la validité du congé délivré le 29 décembre 2023 ; -ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Z], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique, et sous astreinte de 150 euros à compter de la signification de la décision à intervenir ; -autoriser les époux [S] à faire séquestrer les biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ; -condamner Monsieur [K] [Z] à leur payer, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer contractuel, charges comprises ; -le condamner à leur verser la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ; -le condamner au paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification du congé pour reprise personnelle.

A l’audience du 09 janvier 2026, à laquelle le dossier a été retenu après plusieurs renvois et réouverture des débats, les époux [S], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils font valoir que le congé pour reprise est au bénéfice de leur fils qui fait ses études à [Localité 1] et réside à [Localité 2], afin de réduire ses temps de trajets quotidiens. Ils soulignent que Monsieur [K] [Z] a bénéficié, du fait de la procédure, de délais assez longs pour quitter les lieux. Ils font observer, par ailleurs, avoir reçu communication des pièces de la défense la veille et que Monsieur [K] [Z] ne bénéficie pas de mesure de protection.

Monsieur [K] [Z], assisté de son conseil, sollicite le rejet de la demande de congé, indiquant que les propriétaires ne justifient pas de son caractère réel et sérieux. Il indique être un locataire exemplaire qui a toujours réglé ses loyers, qu’il est en situation de vulnérabilité, étant en situation de handicap et âgé de 65 ans et qu’il vit avec sa mère, dont il s’occupe, âgée de 89 ans.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur le congé pour reprise délivré par les bailleurs

En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans le cadre de la location d’un logement meublé, lorsque le bailleur donne congé pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Il sera rappelé que, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail, conclu le 11 octobre 1988, à effet du 1er octobre 1988, pour une durée reconductible de trois ans, expirait le 30 septembre 2024.

Le congé signifié le 29 décembre 2023, par voie de commissaire de justice, qui précise le nom du bénéficiaire de la reprise, Monsieur [P] [S], dont il est indiqué qu’il est le fils des propriétaires, a donc été délivré plus de trois mois avant l’échéance précitée.

Les époux [S], néanmoins, ne produisent aucune pièce justificative à l’appui de leur congé : ni livret de famille, ni attestation d’hébergement de leur fils, ni certificat de scolarité, notamment. L’assignation n’est ainsi accompagnée que de trois pièces : le contrat de location, le titre de propriété et le congé pour reprise, cette dernière pièce n’étant accompagnée d’aucun justificatif. A l’audience, outre des échanges de courriers officiels entre le conseil des époux [S] et le précédent conseil de Monsieur [K] [Z], il n’est pas produit d’autre pièce, à l’exception de la lettre recommandée de convocation à l’état des lieux adressée à Monsieur [K] [Z], courrier revenu avec la mention « pli avisé et non réclamée ».

Dès lors, les époux [S], auxquels incombe la charge de la preuve, ne justifie en aucune façon du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise.

Ils ne pourront donc qu’être déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, les époux [S], qui succombent, supporteront la charge des dépens et seront déboutés de leur demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

REJETTE l’intégralité des demandes de Monsieur [H] [S] et Madame [I] [G] épouse [S] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] et Madame [I] [G] épouse [S] aux dépens ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [S] et Madame [I] [G] épouse [S] de leur demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection