Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11068 - N° Portalis DB3S-W-B7J-37YO

Minute :

Monsieur [Z] [B] Madame [G] [Q] épouse [B] Madame [A] [B] épouse [H] Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire :PB 210

C/

Monsieur [S] [K] [X]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Maître [F] [R]

Copie délivrée à : Monsieur [S] [K] [X]

Le 18 mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 mars 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 19 janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [B], demeurant [Adresse 4]

Madame [G] [Q] épouse [B], demeurant [Adresse 4]

Madame [A] [B] épouse [H], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [K] [X], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2023 à effet au 1er août 2023, M. [Z] [B] et Mme [G] [Q] épouse [B], représentés par leur mandataire, la société Arthurimmo.com [Localité 2], ont donné à bail pour une durée d'un an renouvelable à M. [S] [K] [X] un appartement à usage d'habitation et un emplacement de stationnement n°39 situés [Adresse 7], étage 3 [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 671,00 euros révisable, outre 31,00 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, M. [Z] [B], Mme [G] [Q] épouse [B] et Mme [A] [B] épouse [H] ont fait délivrer à M. [S] [K] [X] un commandement de payer la somme en principal de 4 408,74 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2025, M. [Z] [B], Mme [G] [Q] épouse [B] et Mme [A] [B] épouse [H] ont fait assigner M. [S] [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de : - à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 27 juillet 2023 ; - à titre subsidiaire, résilier ledit bail le locataire n'ayant pas respecté ses obligations ; - en conséquence : o ordonner l'expulsion de M. [S] [K] [X] et de tous occupants de son chef avec si besoin est, l'assistance de la force publique des locaux d'habitation litigieux et ce sous astreinte de 75,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; o condamner M. [S] [K] [X] à payer aux demandeurs la somme de 4 590, 80 euros ; o allouer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, de juillet 2025 jusqu'au jour de la remise des clés, et condamner M. [S] [K] [X] à la payer aux demandeurs ; o condamner M. [S] [K] [X] à payer aux demandeurs la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que 1 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; o condamner M. [S] [K] [X] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement ainsi que le coût de la dénonciation de l'assignation au préfet de la Seine-[Localité 3].

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

M. [Z] [B], Mme [G] [Q] épouse [B] et Mme [A] [B] épouse [H], représentés par leur conseil, ont maintenu l'ensemble de leurs demandes telles que formées dans leur assignation, et ont actualisé la dette locative à la hausse, à la somme de 9 883,03 euros. Ils ont indiqué que le locataire n'avait effectué aucun règlement.

M. [S] [K] [X] a comparu en sa personne. Il a demandé un délai jusqu'au 1er mars 2026 afin de quitter les lieux. Il a indiqué être d'accord avec le montant de la dette et avoir été informé tardivement de l'assignation par son employeur. Il a expliqué vivre seul, être militaire et à ce titre, percevoir des revenus mensuels d'un montant de 1 900,00 euros. Le défendeur a précisé avoir prochainement un rendez-vous afin d'obtenir un prêt militaire pour régler la dette. Il a également indiqué quitter les lieux le 1er mars 2026 afin d'emménager dans une chambre militaire.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l'acte introductif d'instance repris oralement par la partie demanderesse à l'audience du 19 janvier 2026, pour l'exposé des moyens développés à l'appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 11 février 2026, le juge a soulevé l'éventuelle irrecevabilité de l'action de Mme [A] [B] épouse [H] au regard du relevé de propriété produit aux débats indiquant qu'elle est nu-propriétaire, et donc qu'elle n'est ni pleine-propriétaire, ni usufruitière. Les demandeurs ont été autorisés à transmettre leurs observations avant le 20 février 2026, et le défendeur avant le 28 février 2026.

Par courriel du 16 février 2026, les consorts [B] ont fait valoir que l'ensemble des parties étaient recevables dès lors qu'il s'agit d'une propriété démembrée et que Mme [A] [B], nu propriétaire, est intervenue pour soutenir l'action des usufruitiers. Ils exposent en outre que s'il appartient à l'usufruitier de poursuivre la résiliation, le nu-propriétaire a également intérêt à agir comme ayant vocation à recouvrer la pleine propriété du bien après l'extinction de l'usufruit, et est ainsi recevable à poursuivre la résiliation du bail à côté de l'usufruitier.

MOTIFS

Aux termes de l'article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. Sur la recevabilité de l'action de Mme [A] [B] épouse [H]

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 125 du même code dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. Lorsqu'une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l'autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir.

Selon l'article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Selon l'article 578 du code civil, l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.

L'article 595 du même code permet à l'usufruitier de conclure un bail.

En application de ces textes, seul l'usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, peut, en sa qualité de bailleur, agir à l'encontre du locataire en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail, en expulsion et afin d'obtenir les loyers impayés et une indemnité d'occupation.

En l'espèce, il ressort du relevé de propriété portant sur le bien objet du litige que M. [Z] [B] et Mme [G] [Q] épouse [B] ont la qualité d'usufruitiers, tandis que Mme [A] [B] épouse [H] est nu-propriétaire. En sa qualité de nu-propriétaire, elle n'a ainsi pas qualité à agir à l'encontre du locataire afin d'obtenir l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail, l'expulsion de l'occupant, le paiement de loyers impayés et une indemnité d'occupation, cette action étant réservée aux usufruitiers.

Par conséquent, l'action de Mme [A] [B] épouse [H] sera déclarée irrecevable.

II. Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la préfecture

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, l'assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 3] le 29 août 2025, soit dans un délai d'au moins six semaines avant l'audience du 19 janvier 2026.

L'action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

III. Sur la demande principale en résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la demande d'expulsion et le sort des meubles

L'article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail signé entre les parties le 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 4 408,74 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré au locataire le 28 avril 2025.

Les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s'est trouvé résilié le 29 juin 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

M. [S] [K] [X] se trouve en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu'il convient de prononcer son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Le recours à la force publique se révèle être une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lui d'assortir l'expulsion d'une astreinte.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dès lors que le délibéré de la présente décision intervient postérieurement à la date à laquelle il a sollicité un délai pour quitter les lieux, il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande, dont il a bénéficié de fait.

IV. Sur les demandes relatives à l'arriéré de loyer et aux indemnités d'occupation

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner M. [S] [K] [X] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 29 juin 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu'à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d'occupation incluses, après soustraction des frais de contentieux (182,06 euros + 181,95 euros) arrêtée au 14 janvier 2026 s'élève à la somme de 9 519,02 euros.

M. [S] [K] [X] sera condamné au paiement de cette somme.

V. Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, M. [Z] [B], Mme [G] [Q] épouse [B] et Mme [A] [B] épouse [H] n'établissent pas l'existence d'un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d'agir en justice.

La demande en paiement d'une somme 1 000,00 euros au titre de dommages et intérêts sera donc rejetée.

VI. Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce M. [S] [K] [X], qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 avril 2025 et le coût de l'assignation.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner M. [S] [K] [X] à payer à M. [Z] [B], et Mme [G] [Q] épouse [B] la somme de 300,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable l'action de Mme [A] [B] épouse [H] ;

DECLARE recevable l'action de M. [Z] [B] et Mme [G] [Q] épouse [B] ;

CONSTATE la résiliation à compter du 29 juin 2025 du bail conclu le 27 juillet 2023 portant sur le bien et l'emplacement de stationnement situé [Adresse 9], par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, M. [Z] [B] et Mme [G] [Q] épouse [B] pourront faire procéder à l'expulsion de M. [S] [K] [X], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande d'expulsion sous astreinte ;

CONDAMNE M. [S] [K] [X] à payer à M. [Z] [B] et Mme [G] [Q] épouse [B] une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 29 juin 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu'à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE M. [S] [K] [X] à payer à M. [Z] [B] et à Mme [G] [Q] épouse [B] la somme de 9 519,02 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et aux indemnités d'occupation arrêtés au 14 janvier 2026 ;

REJETTE la demande de paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [S] [K] [X] à payer à M. [Z] [B] et à Mme [G] [Q] épouse [B] la somme de 300,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [K] [X] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 avril 2025 et le coût de l'assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

La greffière La juge