Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00744 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LX5Z

Minute JCP n° 26/159

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 2] Représenté par Mme [T] [X], chargée de recouvrement, munie d'un pouvoir de représentation écrit

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [A] [K] épouse [Q] demeurant [Adresse 3] [Localité 2] Non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [Q] demeurant [Adresse 3] [Localité 2] Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique de référé du 15 janvier 2026

Délivrance de copies : - clause exécutoire délivrée le à la SEM EMH par LS (+ pièces par voie de case) - copie certifiée conforme délivrée le à M. [S] [Q] par LS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 mai 2017, l’office public de l’habitat [Localité 1] HABITAT TERRITOIRE, devenu la société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [S] [Q] et Mme [A] [Q] née [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 536,83 euros et d’une provision pour charges de 63,31 euros, et un contrat de location sur un garage n°[Adresse 4] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 34,11 euros.

Par actes de commissaire de justice du 8 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2207,95 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [Q] et Mme [A] [Q] née [K] le 3 janvier 2025.

Par assignations du 16 septembre 2025, la société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [Q] et Mme [A] [Q] née [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges pour le logement et le garage, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, tout mois entamé étant dû en totalité,4620,39 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 15 janvier 2026, la société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance au 12 janvier 2026 à la somme de 1500 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [Q] expose qu’à la suite d’un changement de coordonnées bancaires, les prélèvements de loyer ont été interrompus, sans qu’il s’en aperçoive immédiatement, ce qui a créé la dette locative. Il indique vivre avec son épouse et ses deux enfants et avoir commencé à rembourser les loyers impayés.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [A] [Q] née [K] n'a pas comparu.

M. [Q] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [Q] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 8 janvier 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2207,95 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mars 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation des baux relatifs au logement, et au garage qui en est l’accessoire, au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et les baux seront résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 janvier 2026, M. [S] [Q] et Mme [A] [Q] née [K] lui devaient la somme de 1500 euros, échéance de décembre 2025 incluse.

M. [S] [Q] et Mme [A] [Q] née [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, que M. [Q] reconnait à l’audience, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [Q] et Mme [A] [Q] née [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 762,03 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT ou à son mandataire.

Compte-tenu du caractère indemnitaire de cette somme, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois entamé serait dû, la dernière échéance devant être calculée prorata temporis, c’est-à-dire en fonction du nombre de jours écoulés entre le premier jour du mois et la libération effective des lieux.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [Q] et Mme [A] [Q] née [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur engagement à apurer leur dette locative, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, A. GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que les contrats conclus le 4 mai 2017 entre l’office public de l’habitat [Localité 1] HABITAT TERRITOIRE, devenu la société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, d’une part, et M. [S] [Q] et Mme [A] [Q] née [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], relatifs aux logement et garage, est résilié depuis le 9 mars 2025,

CONDAMNONS solidairement M. [S] [Q] et Mme [A] [Q] née [K] à payer à la société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025,

AUTORISONS M. [S] [Q] et Mme [A] [Q] née [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [Q] et Mme [A] [Q] née [K],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

les baux seraient considérés comme résiliés de plein droit depuis le 9 mars 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [Q] et Mme [A] [Q] née [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [S] [Q] et Mme [A] [Q] née [K] seront solidairement condamnés à verser à la société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 762,03 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, la dernière échéance étant calculée prorata temporis, DÉBOUTONS la société d'économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [S] [Q] et Mme [A] [Q] née [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 janvier 2025 et celui desassignations du 16 septembre 2025.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, et signé par la vice-présidente et la greffière.

La Greffière La Vice-présidente