Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 MARS 2026

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N° RG 26/00061 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FI5S

Minute 26-

Jugement du : 16 mars 2026

La présente décision est prononcée le 16 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 09 janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST agissant en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Anne GUILBAULT avocat au barreau de CHALONS EN CHAMPAGNE

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [N] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

Comparant en personne

Madame [D] [F] épouse [N] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

Comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2017, la SA d'HLM ICF NORD EST a consenti à Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 686,56 euros outre une provision pour charges d'un montant mensuel de 83,23 euros, ainsi qu’une place de stationnement n°53 selon bail régularisé le 3 novembre 2022 pour un loyer mensuel de 53 euros outre les charges locatives mensuelles de 0,75 euros.

Les loyers n'ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 12 mai 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 3 509,72 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, dénoncé le 27 octobre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la SA d'HLM ICF NORD EST a fait assigner à comparaître Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] devant la juridiction de céans afin d'obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire : - le constat de la résiliation du bail (logement et stationnement) par l'effet de la clause résolutoire ; - l'expulsion des occupants du logement situé [Adresse 6] à [Localité 3] ; - la condamnation solidaire et indivisible de Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] au paiement de la somme de 3 676,90 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 31 juillet 2025 - la condamnation solidaire de Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ; - la condamnation solidaire de Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 9 janvier 2026, la SA d'HLM ICF NORD EST, représentée, maintient ses demandes et actualise l'arriéré locatif à la somme de 5 996,51 euros. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

Les locataires, comparants, exposent leur situation financière. Monsieur [N] travaille en contrat à durée déterminée et perçoit la somme mensuelle de 720 euros. Il explique avoir connu une baisse importante de revenus alors qu’il était jusqu’alors intérimaire. Madame [N] perçoit des revenus d’un montant de 2109 euros. Parents de deux enfants âgés de 10 et 23 ans, ils déclarent avoir été contraints de contracter des crédits à la consommation pour tenter d’apurer, en vain, leurs dettes. Ils signalent des difficultés de chauffage dans l’ensemble de l’immeuble.

Un rapport d'enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les demandes de résiliation

- Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par voie électronique le 27 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Le bailleur a par ailleurs saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 16 mai 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2025.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aussi, l'article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l'article 24 VII de cette loi énonce que «  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, le bail du 19 janvier 2017 et celui du 3 novembre 2022 contiennent une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 12 mai 2025 visant ces clauses est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2025, conformément aux règles de computation des délais.

Le bailleur s’est formellement opposé à tout délai de paiement et les locataires, bien qu’insérés profesionnellement, n’ont pu proposer une proposition d’apurement de la dette en raison des importantes difficultés financières qu’ils rencontrent depuis plusieurs mois.

Aucun délai de paiement ne pourra donc être envisagé.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

2.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l'indemnité d'occupation

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA d'HLM ICF NORD EST justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant les baux signés, le commandement de payer visant les clauses résolutoires et un décompte des sommes dues, portant le solde restant dû au 30 novembre 2025 à la somme de 5696,50 euros.

Il conviendra de déduire de cette somme le montant de frais non justifiés s’élevant à la somme de 429,18 euros (262+167,18).

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 15 juillet 2025, Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] causent un préjudice à la SA d'HLM ICF NORD EST, découlant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer, qui sera réparé par leur condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l'indemnité d'occupation correspondant à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre, d'un montant fixe et non révisable.

Les deux contrats stipulent au titre d’un article 10 une solidarité entre les cotitulaires mentionnés au bail au titre des loyers, charges, indemnités et toutes sommes à la charge du locataire au titre du contrat.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SA d'HLM ICF NORD EST et Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 267,32 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 30 novembre 2025, déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés, et ce avec intérêt au taux légal compter du jugement.

Ils seront par ailleurs condamnés à verser, solidairement, à la SA d'HLM ICF NORD EST une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1 décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

3. Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N], sera condamnée, in solidum, aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] seront condamnés, in solidum, au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 350,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SA d'HLM ICF NORD EST recevable en son action en résiliation du bail;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 janvier 2017 entre la SA d'HLM ICF NORD EST et Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3] sont réunies à la date du 15 juillet 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 2022 entre la SA d'HLM ICF NORD EST et Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] concernant la place de stationnemment n°53 située [Adresse 6] à [Localité 3] sont réunies à la date du 15 juillet 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] et tous occupants de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut par Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux situés au 3ème étage,porte n°1131 pour le logement et à la place de stationnement n° 53 - [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] à payer en deniers ou quittances à la SA d'HLM ICF NORD EST la somme de 5 267,32 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 30 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal du jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] à payer à la SA d'HLM ICF NORD EST une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, à compter du 1 décembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts à taux légal à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir ;

DIT que les indemnités seront dues au prorata temporis et payables à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] à payer à la SA d'HLM ICF NORD EST la somme de 350,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [N] et Madame [D] [F], épouse [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice- présidente