Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’[Localité 1]

CHAMBRE 4 --------- [Adresse 1] [Localité 2] ☎ : [XXXXXXXX01] (63) ---------

Minute n° 718/2025

JUGEMENT du 24 Novembre 2025

5AZ

N° RG 25/00265 - N° Portalis DBXA-W-B7J-GAFS

[P] [A]

C/

OPH DE L’[S]

Le : copies exécutoires à Me MANIERE à Me MUNOZ copies certifiées conformes à Me MANIERE à Me MUNOZ

JUGEMENT

Après débat à l’audience publique du tribunal judiciaire d’ANGOULÊME, tenue le 2 Octobre 2025 ;

Sous la présidence de CAHOUR BELLET Bénédicte, magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge de la protection des contentieux, assistée de NDIAYE Mame, greffier,

Le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025,

Le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

Madame [P] [A] née le 25 Mars 1985 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/003568 du 26/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

DEMANDERESSE représentée par Me Jean MANIERE, avocat au barreau de CHARENTE

ET

OPH DE L’[S], [Adresse 3]

DEFENDERESSE représentée par Me Véronique MUNOZ, avocat au barreau de CHARENTE

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe le 24 Novembre 2025 et signé par Bénédicte CAHOUR BELLET, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’ANGOULÊME et par Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2019, l’OPH de l’[S] a donné à bail à Madame [A] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte introductif d’instance en date du 18 avril 2025, Madame [A] a assigné l’OPH de l’[S] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’Angoulême aux fins de : Juger que l’OPH de l’[S] devra faire des propositions de relogement à Madame [A] dans le mois qui suit la décision du tribunal judiciaire ;Juger que l’OPH de l’[S] devra prendre en charge les frais de déménagement de Madame [A] lors de son affectation dans un nouveau logement ;Juger que l’OPH de l’[S] devra verser une indemnité de 1 859,28 euros à Madame [A] en raison des conditions indécentes dans lesquelles elle a dû vivre, compte tenu de l’état de l’appartement qu’elle occupe depuis le 26 juin 2019 ;Condamner l’OPH de l’[S] aux entiers dépens de l’instance. Le dossier a été appelé à l’audience du 5 juin 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être retenu à l’audience du 2 octobre 2025.

A l’audience du 2 octobre 2025, l’affaire a été plaidée.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions visées par le greffe, Madame [A] demande au Tribunal de :

Juger la demande d’expulsion de Madame [A] par l’OPH de l’[S] irrecevable ; Juger que l’OPH de l’[S] devra faire des propositions de relogement à Madame [A] dans le mois qui suit la décision du tribunal judiciaire ;Juger que l’OPH de l’[S] devra prendre en charge les frais de déménagement de Madame [A] lors de son affectation dans un nouveau logement ;Juger que l’OPH de l’[S] devra verser une indemnité de 1 859,28 euros à Madame [A] en raison des conditions indécentes dans lesquelles elle a dû vivre, compte tenu de l’état de l’appartement qu’elle occupe depuis le 26 juin 2019 ;Condamner l’OPH de l’[S] aux entiers dépens de l’instance . A l’appui de ses demandes, elle fait valoir qu’elle souffre de problèmes de santé dus à l’insalubrité de son logement, le bailleur n’ayant pas procédé à la mise en conformité des lieux contrairement à ses engagements sans lui proposer de relogement.

Sur le fond, Madame [A] se prévaut des obligations du bailleur figurant dans le bail et dans le constat d’accord du 5 juillet 2022 pour solliciter son relogement aux frais du bailleur et le paiement de la somme de 1 859,28 à titre d’indemnité.

Dans ces dernières écritures visées par le greffe le 1er octobre 2025, l’OPH de l’[S] explique avoir mandaté un huissier de justice et des entreprises spécialisées pour résoudre les désordres dont se plaignait Madame [A] et avoir ainsi respecté ses obligations .

Le défendeur résiste à la demande d’indemnité considérant que la demanderesse souhaite changer d’appartement et sollicite reconventionnellement la résiliation du bail et l’expulsion de Madame [A] compte tenu de l’existence d’une dette locative.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, date du présent jugement.

MOTIVATION

Sur les demandes principales de Madame [A]

L’article 1719 du code civil précise : «  Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : « De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant … »

Aux termes de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, par constat d’accord en date du 5 juillet 2022, Madame [A] et l’OPH de l’[S] ont trouvé un accord pour l’intervention d’une entreprise dans les lieux loués afin de remédier aux problèmes de moisissures.

Cet accord stipulait que la demande de mutation de Madame [A] serait également examinée par le bailleur.

Madame [A] ne justifie d’aucun autre défaut de décence de son logement depuis le mois de juillet 2022, ne démontrant ainsi pas que les problèmes de moisissures n’ont pas été résolus depuis l’accord passé entre les parties.

Au cas présent, l’argument soulevé par Madame [A] et tiré de la communication de photos de moisissures non datées, ne saurait dès lors prospérer.

En l’état des pièces versées aux débats, la preuve du défaut de décence du logement occupé par Madame [A] n’est donc pas rapportée.

Il convient donc de débouter Madame [A] de sa demande de relogement aux frais du bailleur et de sa demande en paiement de la somme de 1 859,28 euros à titre d’indemnité.

Sur la demande reconventionnelle de l’OPH de l’[S]

Il résulte de l’article 1224 du code civil : « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

Ainsi, la résiliation du bail prononcée sur le fondement de cet article implique la vérification de la réalité du manquement invoqué et de l’appréciation de la gravité des manquements invoqués par le bailleur.

Par ailleurs, il ressort du IV de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que tout bailleur a l’obligation de notifier sa demande en résiliation de bail aux représentants de l’Etat dans le département au mois six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [A] est locataire depuis le mois de juin 2019, qu’elle paye régulièrement ses loyers et notamment le loyer courant et qu’elle n’a jamais fait l’objet de précédentes procédures en constatation de résiliation de bail. En outre, le bailleur ne produit pas l’attestation d’assurances de Madame [A] expirant le 7 janvier 2025.

En l’état des pièces versées aux débats, la preuve de la gravité des manquements de Madame [A] à ses obligations en qualité de locataire n’est donc pas rapportée.

Compte tenu de ces éléments, l’OPH de l’[S] sera débouté de sa demande reconventionnelle en résiliation de bail et expulsion de Madame [A].

Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [A] aux entiers dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas d’espèce, il convient de condamner Madame [A] à indemniser l’OPH de l’[S] à hauteur de 800 euros de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la juridiction :

DEBOUTE Madame [P] [A] de sa demande de relogement aux frais du bailleur ; DEBOUTE Madame [P] [A] de sa demande en paiement de la somme de 1 859,28 euros à titre d’indemnité ; CONDAMNE Madame [P] [A] aux dépens ; CONDAMNE Madame [P] [A] à payer à l’OPH de l’[S] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes. LE GREFFIER LA PRESIDENTE