Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 2025/ JUGEMENT DU : 06 Janvier 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/00639 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DQB3 NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière AFFAIRE : Société IMMOBILIERE RHONE ALPES IRA SA D’HLM C/ [J] [W], [A] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Mme Virginie LACOINTA, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Mme Emmanuelle THEOLEYRE, Greffier

DESTINATAIRES : copie exécutoire délivrée à : Me GILLE le : 06/01/2026

copie exécutoire délivrée à : M. [N] + MME [W] le : 06/01/2026

DEMANDERESSE

Société IMMOBILIERE RHONE ALPES IRA SA D’HLM, dont le siège social est sis 9 rue Anna Marly - 69007 LYON 07 représentée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Mme [J] [W], demeurant 20 RUE JACQUES CARTIER - 38080 L’ISLE D’ABEAU non comparante

M. [A] [N], demeurant 20 RUE JACQUES CARTIER - 38080 L’ISLE D’ABEAU comparant

Qualification : réputé contractoire en premier ressort

Débats tenus à l'audience du 03 Novembre 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 06 Janvier 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Mme LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par Mme THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrat de bail en date du 2 mars 2022, la société IMMOBILIERE RHONE ALPES a donné en location à Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] un logement et un parking sis 20 rue Jacques Cartier, logt 20, porte n°20 à L’ISLE D’ABEAU (38080).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la société IMMOBILIERE RHONE ALPES a fait délivrer à Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 1808.23 euros correspondant au montant des loyers dus au 15 octobre 2025, outre le coût de l’acte.

Par assignation délivrée à Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A], le 9 juillet 2025, la société IMMOBILIERE RHONE ALPES sollicite que soit constatée la résiliation du bail conclu entre les parties et que soit ordonnée l’expulsion des locataires; la société IMMOBILIERE RHONE ALPES réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, et le paiement solidaire de la somme de 2554.69 euros au titre de loyers échus et impayés ; outre celle de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale prévue par la loi du 31 juillet 1998 n’a pu aboutir faute pour Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] de s’être présentés aux rendez-vous proposés.

A l’audience du 3 novembre 2025, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

La société IMMOBILIERE RHONE ALPES précise ne pas avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A], confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 1777.47 euros au 21 octobre 2025 et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Madame [W] [J], citée à étude après vérification de sa domiciliation, n’est ni présente ni représentée.

Monsieur [N] [A], présent, précise ne pas avoir sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant. Il sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 janvier 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

L’absence de la défenderesse n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte actualisé.

Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] ne contestent pas cette dette de loyers.

Il convient dès lors de condamner solidairement, au vu de la clause de solidarité stipulée dans le bail litigieux, Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] à payer à la société IMMOBILIERE RHONE ALPES la somme de 1 753,53 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d'un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

Le juge peut, par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le commandement délivré par la société IMMOBILIERE RHONE ALPES le 24 octobre 2024 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il est établi par les pièces produites notamment par le décompte actualisé au 21 octobre 2025 que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 24 décembre 2024.

En l’espèce, il apparaît que les locataires ont repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience, des sommes étant versées depuis le mois de juillet 2025. Dès lors, la société IMMOBILIERE RHONE ALPES ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. Il convient d’accorder à Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] se libèrent de la dette dans les conditions fixées au dispositif.

En cas de non respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit. La société IMMOBILIERE RHONE ALPES sera ainsi autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A].

En outre, la société IMMOBILIERE RHONE ALPES est fondée à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] dans les lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, étant précisé que, s’agissant de l’indemnité, elle sera due au prorata du temps d’occupation, à terme échu, et qu’elle produira intérêts à compter de chaque échéance.

Sur les autres demandes

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera alloué à la société IMMOBILIERE RHONE ALPES la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit :

- CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement et le parking entre la société IMMOBILIERE RHONE ALPES et Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] à la date du 24 décembre 2024 ;

- SUSPEND les effets de cette clause pendant un délai de 12 mois à compter de ce jour, sous condition que Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] s’acquittent des loyers courants et des mensualités de remboursement de leur dette en principal, intérêts et dépens, selon les modalités fixées ci dessous ;

- RAPPELLE que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par les locataires ;

- CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] à payer à la société IMMOBILIERE RHONE ALPES la somme totale de 1 753,53 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 21 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

- ACCORDE à Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] un délai de paiement de 12 mois à compter du présent jugement pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuel d’au moins 150 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai ;

- RAPPELLE que pendant le cours du délai, la majoration d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues ;

- DIT que si Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] respectent les modalités de remboursement de la dette locative et règlent à leur échéance les loyers courants, la clause de résiliation sera réputée à l’issue du délai ne pas avoir joué ;

- DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse ;

- DANS CE CAS:

CONSTATE la résiliation du bail conclu pour le logement et le parking le 2 mars 2022, à la date du 24 décembre 2024 ; AUTORISE la société IMMOBILIERE RHONE ALPES à faire procéder à l’expulsion de Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] à payer à la société IMMOBILIERE RHONE ALPES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ; - CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] à payer à la société IMMOBILIERE RHONE ALPES la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [W] [J] et Monsieur [N] [A] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président