Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 18 MARS 2026

N° RG 25/04417 - N° Portalis DB22-W-B7J-TA5W Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2], [Adresse 3] représenté par son syndic, IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 4] et plus précisément en son agence située [Adresse 5] et agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [S] [C] né le 21 Novembre 1975 à [Localité 1] (75), demeurant [Adresse 6],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [F] [Q] née le 07 Novembre 1971 à [Localité 2] demeurant [Adresse 6],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 21 Juillet 2025 reçu au greffe le 30 Juillet 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Février 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Mars 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [C] et Madame [F] [Q] sont copropriétaires des lots n° 11 et 39 au sein de la résidence du parc sise [Adresse 7] et [Adresse 8] [Localité 3].

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 9] [Adresse 10] [Localité 4] [Adresse 11] [Localité 5] , pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, a par actes de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, fait assigner M. et Mme [C] et [Q] devant la présente juridiction.

Dans cet acte, le syndicat sollicite leur condamnation au paiement solidaire des sommes suivantes : - 13.016,23 euros à titre principal, au titre des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2020, - 1800 euros à titre de dommages et intérêts, - 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner M. et Mme [C] et [Q] aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. et Mme [C] et [Q], régulièrement assignés par acte remis à étude n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes : - la matrice cadastrale et le titre de propriété, - diverses lettres de relance et mise en demeure, - un décompte actualisé sur la période courant du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2025 pour un solde débiteur de 13.016,23 euros incluant des frais, - divers appels de fonds du 18 septembre 2020 au 10 juin 2025, - les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 22 septembre 2020, 27 septembre 2021, 12 septembre 2022, 25 septembre 2023 et 28 juin 2024 ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux ainsi que les attestations de non-recours, - le contrat de syndic, - le règlement de copropriété.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.160,83 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus. En revanche, il n’y a pas lieu d’y inclure les frais qui ne constituent pas des charges étant constaté au surplus que le syndicat ne formule aucune demande spécifique dans son dispositif au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, demande qui ne peut être confondue avec la demande principale au titre des charges.

M. et Mme [C] et [Q] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme et le syndicat débouté du surplus de ses prétentions.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les défendeurs seront redevables des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2021 date d’envoi de la mise en demeure par avocat, seule mise en demeure dont l’envoi effectif est versé au dossier, sur la somme de 1.183,97 euros (après déduction des frais) due à cette date et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. et Mme [C] et [Q] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mrs [C] et [Q] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [C] et [Q], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens qui ne comprendront pas les frais d’inscription d’hypothèque qui ne rentrent pas dans les dépens mais dans les frais prévus à l’article 10-1 de la loi précitée. Le droit de recouvrement direct sera accordé.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 12] [Localité 4] [Adresse 11] [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement Monsieur [S] [C] et Madame [F] [Q] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 7] [Adresse 13] [Localité 6] , pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 11.160,83 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2021 sur la somme de 1.183,97 euros et à compter du 21 juillet 2025 pour le surplus,

Condamne in solidum Monsieur [S] [C] et Madame [F] [Q] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 7] [Adresse 13] [Localité 6] , pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.100 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [S] [C] et Madame [F] [Q] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 7] [Adresse 13] [Localité 6] , pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [S] [C] et Madame [F] [Q] [H] aux dépens, qui ne comprendront pas les frais d’inscription d’hypothèque, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Bruno ADANI,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 14] [Localité 5], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 MARS 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT