Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 18 MARS 2026

N° RG 25/02461 - N° Portalis DB22-W-B7J-SXIT Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, “R.J. TRODE ET CIE”, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 699 800 157 ayant siège social situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Martine GONTARD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître David GOLDSTEIN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [D] demeurant [Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 06 Mai 2025 reçu au greffe le 06 Mai 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Février 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Mars 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [D] est copropriétaire des lots n° 121 et 128 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] [Localité 1].

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société R.J. TRODE ET COMPAGNIE, a par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, fait assigner M. [D] devant le tribunal de céans.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 20 novembre 2025, le syndicat sollicite la condamnation de M. [D] au paiement des sommes suivantes : - 10.429 euros à titre principal, au titre des charges arrêtées au 23 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 et capitalisation des intérêts, - 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, - 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner M. [D] aux entiers dépens avec distraction au profit de Me GOLDSTEIN.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à ses conclusions ci-dessus visées.

M. [D], régulièrement assigné par acte remis à étude n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes : - le relevé de matrice cadastrale, - un commandement de payer et diverses mises en demeure, - un état récapitulatif faisant état d’une somme due de 10.429 euros incluant des frais, - divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2025, - les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 11 octobre 2021, 24 mars 2022, 16 mai 2022, 30 mars 2023, et 12 mars 2024 ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours, - le contrat de syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.745,38 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 octobre 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus après déduction des frais de mise en demeure et frais de transmission inclus dans le décompte qui ne constituent pas des charges, étant constaté, au surplus, que le syndicat ne forme aucune demande au titre de l’article 10-1 de la loi précitée.

M. [D] sera donc condamné au paiement de la somme ainsi retenue.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, l’avis de réception du courrier du 4 septembre 2023 n’étant pas produit, la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter du commandement de payer du 29 mars 2024 sur la somme de 7.598,96 euros due à cette date et à compter de la signification des conclusions pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [D] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [D] , qui succombe, sera condamné aux entiers dépens sans qu’il y a lieu d’ordonner de droit de recouvrement direct qui n’a pas été sollicitée au profit de l’avocat postulant.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 9.745,38 euros au titre des charges de copropriété échues au 23 octobre 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 sur la somme de 7.598,96 euros et à compter du 20 novembre 2025 pour le surplus,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] [D] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 1], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 MARS 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT