Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 18 MARS 2026

N° RG 25/03905 - N° Portalis DB22-W-B7J-TAQO Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic, MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 823 628 532 ayant son siège social situé [Adresse 5] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Déborah JOURNO-ELBAZ, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [N] demeurant [Adresse 6], [Localité 1],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 07 Juillet 2025 reçu au greffe le 08 Juillet 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Février 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Mars 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [N] est copropriétaire des lots n° 146, 223 et 442 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6].

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST, a par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, fait assigner M. [N] devant le tribunal de céans.

Dans cet acte, le syndicat sollicite la condamnation de M. [N] au paiement des sommes suivantes : - 10.641 euros à titre principal, au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2025, - 452,67 euros correspondant aux frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, - 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner M. [N] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. [N], régulièrement assigné par acte remis à personne n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes : - le relevé de propriété, - une sommation de payer et diverses mises en demeure, - un état récapitulatif faisant état d’une somme due totale de 11.093,30 euros incluant les frais, - divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2022 au 19 juin 2025, - les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 15 avril 2021, 14 avril 2022, 17 avril 2023 et 27 juin 2024, ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours, - le contrat de syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 10.641 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus.

M. [N] sera donc condamné au paiement de la somme ainsi retenue.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 452,67 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, il n’est justifié de l’envoi effectif que de la mise en demeure du 30 novembre 2023. Seule celle-ci et la sommation de payer du 30 août 2024 seront donc mises à la charge du défendeur pour un montant de 236,57 euros.

Le défendeur sera donc condamné au paiement de cette somme et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [N] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [N], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens comprenant notamment le coût de l’assignation et de la signification du jugement.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 10.641 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus,

Condamne M. [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 236,57 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne M. [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [N] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation et de la signification du jugement,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 MARS 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT