Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° 26/00099

DOSSIER : N° RG 25/00823 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DSI6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. COSY HOME 22 rue des Saladelles 13920 SAINT MITRE LES REMPARTS

comparante en personne, représentée par M.[A] [R]

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [P] né le 28 Août 1982 à ANGERS (49000) Route de Baussenq Mas Saint Paul 13310 SAINT MARTIN DE CRAU comparant en personne

Madame [O] [T] née le 28 Janvier 1985 à CHAMBRAY (27120) Route de Baussenq Mas Saint Paul 13310 SAINT MARTIN DE CRAU non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Francis SELLIER Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 09 février 2026 Date de délibéré indiqué par le Président : 16 MARS 2026 les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 16 MARS 2026

Notification le 16.03.2026 à SASU COSY HOME, M.[P], S.S.PREFECTURE13

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 octobre 2025, COSY HOME, S.A.S.U. dont le siège social est 22 rue des Saladelles à Saint Mitre les Remparts (13920) a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] pour les motifs suivants tels qu'ils résultent de son acte introductif d'instance.

COSY HOME a donné à bail le 1er juillet 2022 à Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] un logement à usage d'habitation situé Mas Saint Paul Route de Baussenq à Saint Martine de Crau (13310) moyennant un loyer mensuel de 1 250 € outre les charges.

Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] n'ont plus réglé les loyers régulièrement.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, COSY HOME a fait délivrer à Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] , un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire.

Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] n'ont pas régularisé la situation.

En l'espèce, COSY HOME justifie avoir : - saisi la CAF/ CCAPEX le 3 juin 2025, - notifié ladite assignation au représentant de l'Etat le 24 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant l'audience.

Lors de l'audience du 9 février 2026, COSY HOME a soutenu ses demandes telles qu'elles résultent de l'assignation sous le visa de la loi du 6 juillet 1989 en son article 24 afin de : " Constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit des requérants quant au bail consenti à Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] , " Constater la résiliation du contrat de bail, " Ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, " Condamner solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] à titre provisionnel au paiement de la somme de 8 920 € selon le décompte arrêté au 31 décembre 2025, " Les condamner solidairement au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer indexé et des charges jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs, " Juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon l'indice de référence utilisée pour la révision annuelle des loyers, " Les condamner solidairement à verser à COSY HOME une somme de 1 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, " Les condamner solidairement aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et la présente assignation. Ne pas percevoir la C.A.F. Être d'accord pour accorder un délai, le paiement du loyer ayant repris

Lors de l'audience du 9 février 2026, Monsieur [P] [W] a déclaré ; " Avoir eu une accumulation de problèmes, " Prêt pour un échéancier, " Madame perçoit 1 600 € dans son nouvel emploi, " Monsieur perçoit 2 000 €, " Avoir 2 enfants

Un diagnostic social et financier, n'a pas été diligenté par les services préfectoraux.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.

Cités respectivement par actes de commissaire de justice délivrés au domicile, seul Monsieur [P] [W] a comparu à l'audience. La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, conformément à l'article 473 du code de procédure civile.

M O T I F S

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge est fondé à statuer sur le fond et à faire droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Attendu que l'article 1315 du Code civil énonce, par ailleurs, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; Que l'article 9 du Code de procédure civile précise également qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

- Sur la recevabilité de l'assignation :

Il résulte des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, applicables aux actions tendant à obtenir le prononcé de la résiliation du bail d'habitation, que le bailleur doit, à peine d'irrecevabilité de la demande, justifier de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) six semaines au moins avant de délivrer l'assignation et notifier six semaines avant l'audience, l'assignation au représentant de l'Etat dans le département.

En l'espèce COSY HOME justifie avoir :

- saisi la CCAPEX le 3 juin 2025. - notifié ladite assignation au représentant de l'Etat le 24 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant l'audience,

Il y a donc lieu de déclarer l'action recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion de Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] :

Il ressort des justificatifs produits et des explications que les loyers et charges de Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] n'ont pas été régulièrement, et intégralement payés depuis le mois de janvier 2024.

Le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer signifié le 30 mai 2025 à Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] , reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que toutes les nouvelles dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, avec celles des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 modifiés par la loi du 13 août 2004, ainsi que celles du troisième alinéas du même article remplacées par la loi du 24 mars 2014.

L'article 24 - V de la loi du 6 juillet 1989 précise :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Ayant repris le paiement du loyer, Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] sollicitent que cette clause ne soit pas ramenée à exécution et propose de s'acquitter de cette dette dans le délai légal imparti.

COSY HOME n'est pas opposé à laisser un délai.

Dès lors, il y a lieu de leurs accorder des délais de paiement, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision, et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de respecter l'échéancier fixé ci-après, ou de payer le loyer courant, le bail sera réputé résilié de plein droit et Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] pourront être expulsés.

En cas d'expulsion, ils devront en conséquence, payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé et des charges dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les loyers et charges impayés :

En droit, en application des dispositions de l'article 849 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable,

Les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités provisionnelles d'occupation sollicitées par COSY HOME s'élèvent à la somme de 8 920 €, au 31 décembre 2025. Les frais de commandement de payer et de l'assignation seront exclus du décompte en principal, s'agissant de simple dépens. Il convient également de déduire des sommes réclamées par la société demanderesse les autres frais inscrits en compte et non justifiés par des pièces de procédure, soit la somme de 710 € à déduire.

Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, soit 8 210 €.

Sur les dépens et sur l'article 700 du Code de procédure civile :

L'équité commande d'allouer la somme de 300 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à COSY HOME.

La partie défenderesse, qui succombe sera tenue aux dépens.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile.

P A R C E S M O T I F S

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et exécutoire de plein droit par provision, par mise à disposition au greffe ;

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire.

Suspendons les effets de la clause résolutoire insérée au bail,

Condamnons Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] solidairement à payer à COSY HOME à titre provisionnel, la somme de 8 210 € représentant les loyers et charges dus selon le décompte arrêté au 31 décembre 2025,

Autorisons Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] à se libérer solidairement de la dette en principal, intérêts et frais par 36 versements mensuels de 228 €, en plus du loyer courant, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette,

Disons qu'à défaut de règlement par Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] d'une mensualité à son échéance, l'intégralité des sommes restant dues deviendra exigible et le bail sera résilié de plein droit,

Disons que, dans ce cas, Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] pourront alors être expulsés de corps, de biens et de tous occupants de leur chef, par tous moyens de droit,

Condamnons solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] dans ce cas, à payer à titre provisionnel à COSY HOME une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 31 juillet 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,

Condamnons solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] à payer à COSY HOME une somme de 300 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [T] [O] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et la présente assignation,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le Juge des contentieux de la protection