Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [R] [V] [F]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08645 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4YJ

N° MINUTE : 13

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 12 mars 2026

DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR Monsieur [R] [V] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 janvier 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mars 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 mars 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08645 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4YJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 février 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à M. [R] [V] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3] (Escalier 1, logement 0026), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 382,96 euros, outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 741,16 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [F] [R] [V] le 21 mars 2024.

Par assignation du 28 août 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [R] [V] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 4 261,59 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025, terme dudit mois inclus, sans préjudice de toute majorations ou autre dus, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; subsidiairement, cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer, - 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 12 janvier 2026, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, s'élève désormais à 4 451,73 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. La SA IMMOBILIERE 3F considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [R] [V] [F] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Il indique être intérimaire dans les travaux publics et percevoir environ 1 700 euros par mois. Il envoie en outre, environ 300 euros à sa famille tous les mois.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [R] [V] [F] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 janvier 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 741,16 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 7 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, M. [R] [V] [F] lui devait la somme de 4 451,73 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [V] [F] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [V] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 564,39 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mars 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [V] [F] , qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la SA IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 février 2023 entre la SA IMMOBILIERE 3F, d'une part, et M. [R] [V] [F], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (Escalier 1, logement 0026) est résilié depuis le 24 mars 2025,

CONDAMNE M. [R] [V] [F] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 4 451,73 euros (quatre mille quatre cent cinquante et un euros et soixante-treize centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus,

AUTORISE M. [R] [V] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 125 euros (cent vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [V] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 mars 2025,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [R] [V] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- M. [R] [V] [F] sera condamné à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [R] [V] [F] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M. [R] [V] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 janvier 2025 et celui de l'assignation du 28 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge