Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Madame [M] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Maître Ivan ITZKOVITCH

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04410 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7XTO

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 12 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [V] [R], [Adresse 1] représentée par Maître Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

DÉFENDERESSE

Madame [M] [B], [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 janvier 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 mars 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/04410 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7XTO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 1 septembre 2023, Mme [A] [V] [R] a consenti un bail d’habitation dit “contrat de bail mobilité” à Mme [M] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 720 euros, pour une durée non renouvelable et non reconductible de quatre mois.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, Mme [A] [V] [R] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5640 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire, outre d’avoir à justifier de l’assurance des lieux loués sous un mois.

Par assignation du 17 avril 2025, Mme [A] [V] [R] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour: à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,en tout état de cause :ordonner l’expulsion de Mme [M] [B] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant indexable comme lui et prevoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges / TOM / cotisations d’assurance à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7080 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 16 septembre 2025 inclus,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 16 septembre 2025, Mme [A] [V] [R] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et précisé que la dette locative, actualisée au 16 septembre 2025 (mois de septembre 2025 inclus), s'élèvait à 12 120 euros.

Mme [A] [V] [R] n’a sollicité ni délais de paiement au bénéfice de Mme [M] [B], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu'il n'y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [M] [B] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par mesure d’administration judiciaire du 10 novembre 2025, le juge a: - ordonné la réouverture des débats aux fins de clarifications sur le régime auquel le bail et soumis et de production d’un décompte de la créance locative, - dit que l’affaire serait ré-examinée à l’audience du 8 janvier 2026.

A l’audience du 8 janvier 2026, Mme [A] [V] [R] a comparu, représentée par son conseil, et maintient ses demandes contenues aux termes de son acte introductif d’instance, modifiant seulement sa demande formée au titre de l’indemnité d’occupation, dont elle sollicite qu’elle soit fixée au montant du loyer, sans indexation possible. Elle précise qu’au terme du contrat de bail-mobilité ayant expiré en 2024, un contrat de bail verbal soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 a été conclu entre les parties. Elle ajoute qu’aucun paiement n’est intervenu depuis mai 2024. Elle verse aux débats un décompte de la dette locative arrêtée au 1 janvier 2026 à la somme de 12511,91 euros.

MOTIVATION

A titre liminaire, sur le régime auquel est soumis le contrat de bail

En application des dispositions de l’article 25-12 de la loi n°89-482 du 6 juillet 1989, “le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé au sens de l'article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. Le bail mobilité est régi par les dispositions du présent titre, qui sont d'ordre public. Sauf disposition contraire, les dispositions du titre Ier bis ne sont pas applicables. Les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 5, 6, 6-2, 7, 7-1 et 8, les I à IV de l'article 8-1 et les articles 17, 18, 21, 22-1, 22-2, 25-4 et 25-5 sont applicables au bail mobilité”.

En application de l’article 25-14 de la même loi, “Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d'un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible. La durée du contrat de location, prévue au 4° du I de l'article 25-13, peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois. Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions du titre Ier bis”. Si, en application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d'une mise à disposition d'un logement à titre principal en contrepartie du versement d'un loyer. En cas de mise à disposition d'un local sans contrat de bail écrit, celui qui se prévaut du statut protecteur des baux d'habitation de rapporter la preuve de l'existence d'un contrat de location onéreux avec une contrepartie en espèces ou en nature.

En l’espèce, Mme [S] et Mme [M] [B] ont conclu un contrat de bail mobilité d’une durée non reconductible et non renouvelable de quatre mois à effet du 1er septembre 2023, de sorte que ce dernier a expiré le 31 décembre 2023.

Aucun nouveau contrat de bail écrit n’a été conclu postérieurement à cette date, mais il résulte des pièces, et notamment du décompte produit aux débats par la bailleresse, que Mme [M] [B] s’est maintenue dans les lieux avec l’accord de la bailleresse et a versé, jusqu’au 1 mai 2024, un loyer à la bailleresse. L’existence d’un bail verbal est ainsi établie.

Ce dernier, est, en application de l’article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989, soumis à au titre 1er bis de cette même loi.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [A] [V] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 9 décembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5640 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [M] [B] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [A] [V] [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

La résistance de la défenderesse à l’exécution de la présente décision n’étant à ce stade pas établie, il y a lieu de rejeter la demande d’astreinte.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [A] [V] [R] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1 janvier 2026, Mme [M] [B] lui devait la somme de 12 511,91 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [M] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme équivalente au montant actuel du loyer.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [A] [V] [R] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [M] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [A] [V] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat à effet du 1 septembre 2023 renouvelé le 1 janvier 2024 entre Mme [A] [V] [R], d’une part, et Mme [M] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 21 janvier 2025,

ORDONNE à Mme [M] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [M] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail, soit 720 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [M] [B] à payer à Mme [A] [V] [R] la somme de 12 511,91 euros (douze mille cent cinq-cent onze euros et quatre-vingt-onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 1 janvier 2026,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [M] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [M] [B] à payer à Mme [A] [V] [R] la somme de 800 euros (huit-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 décembre 2024 et celui de l'assignation du 17 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge