Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 25/00740 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G4PH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 06 MARS 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [W] [X]

DEMANDERESSE

Association AUDACIA dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Cécile LECLER-CHAPERON, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Mélanie GIRARD, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [U] [V] né le 4 Avril 1973 à [Localité 1] demeurant [Adresse 2]

FONDS SOLIDARITE LOGEMENT DE [Localité 2] (FSL) dont le siège social est sis [Adresse 3]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 JANVIER 2026

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 MARS 2026

Copie exécutoire délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seings privés du 13 juillet 2023, l’association AUDACIA a conclu avec Monsieur [U] [V] un contrat de sous-location portant sur un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 419,13 € outre une provision mensuelle sur les charges récupérables de 25 €.

Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2025, l’association AUDACIA a fait signifier au sous-locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 6827,28 €.

Par exploits de commissaire de justice en date des 14 et 20 novembre 2025, elle a fait assigner respectivement le sous-locataire et le Fonds Solidarité Logement de [Localité 2] (FSL), ès qualité de caution, à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [V] et obtenir la condamnation des défendeurs au paiement provisionnel de la somme de 9527,51 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges, de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 23 janvier 2026, l’association AUDACIA, représentée par son avocate, maintient l’intégralité des demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 8001,66 €.

Monsieur [U] [V] et le FSL, cités à étude, ne sont ni comparants ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION :

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives de la [Localité 4] le 30 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES PROVISIONS DUES:

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 30 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 31 août 2025. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer, révisable selon les mêmes conditions que celles prévues au contrat de sous-location et des provisions sur les charges récupérables qui seront à régulariser.

Au vu du décompte actualisé produit, l’association AUDACIA justifie que lui est due la somme de 8001,66 € incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de décembre 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Monsieur [U] [V] à verser à l’association AUDACIA une provision de 8001,66 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

III. SUR LA DEMANDE DIRIGEE [Localité 5] LA CAUTION :

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’exemplaire de l’acte de cautionnement produit ne comporte pas la signature du représentant du FSL.

Faute de prouver l’obligation de ce dernier, il conviendra de relever la contestation sérieuse et dire n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente procédure, en ce compris notamment le coût du commandement de payer les loyers.

En outre, il sera condamné à verser à l’association AUDACIA la somme équitable de 400 € au titre de ses frais d’avocat.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent,

DECLARONS l’action de l’association AUDACIA recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé quant aux demandes dirigées contre le Fonds Solidarité Logement de [Localité 2] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de sous-location conclu entre l’association AUDACIA et Monsieur [U] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies à la date du 31 août 2025 ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [V] de volontairement libérer les lieux et restituer les clés, l’association AUDACIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [V] à verser à titre provisionnel à l’association AUDACIA la somme de 8001,66 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [V] à payer à titre provisionnel à l’association AUDACIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer (419,13 €), révisable selon les mêmes conditions que celles qui étaient prévues au contrat de sous-location, augmenté des provisions sur les charges récupérables (25 €) qui seront à régulariser, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNONS Monsieur [U] [V] à payer à l’association AUDACIA la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [V] aux dépens de la présente procédure, en ce compris notamment le coût du commandement de payer les loyers ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit, frais et dépens compris ;

DISONS que l’ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES