Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1]

N° RG 25/00199 -

N° Portalis DBY5-W-B7J-C24V

Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Novembre 2025

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 1]

C/

[M] [R]

JUGEMENT

PRONONCÉ PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG EN COTENTIN, LE VINGT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par [...], Juge placée, exerçant les fonctions de Juge des contentieux et de la protection au Tribunal Judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN assistée de [...], Greffier ;

Après débats à l'audience du 18 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2025, pour rendre le jugement suivant :

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 1], dont le siège est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

Représenté par Maître Laurence BOULCH, de la SCP Marc CLEMENT de COLOMBIERES et Laurence BOULCH, Avocat au Barreau de CHERBOURG EN COTENTIN.

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [R] née le 27 Mars 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat “Presqu’île Habitat” a donné à bail à Madame [M] [R] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 340,31 euros hors charges pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction.

Le 5 février 2025, l’Office Public de l’Habitat “Presqu’île Habitat” a fait signifier à Madame [M] [R] un commandement de payer les loyers et charges échus pour la somme de 1 015,34 euros, arrêtée au 29 janvier 2025 outre le coût de l’acte. L’acte a été signifié par dépôt en l’étude.

La commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés de Madame [M] [R] le 1er janvier 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025 l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération [Localité 1] a fait assigner Madame [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin, aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater que le commandement de payer délivré le 5 février 2025 est resté infructueux, en conséquence, - à titre principal, constater la résiliation du contrat de bail ou à titre subsidiaire prononcer sa résiliation, - ordonner l’expulsion de Madame [M] [R], de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef, dans le mois suivant la signification du jugement, et si besoin est, avec le concours de la force publique, -condamner Madame [M] [R] à payer : * la somme de 1 015,34 euros au titre des loyers et charges dus au 29 janvier 2025, avec les intérêts de droit à compter de cette date, * les loyers et charges échus à partir du 29 janvier 2025 jusqu’au jour du jugement, * une indemnité d’occupation égale au montant du loyer hors A.P.L. prévu au contrat de bail outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération des lieux, * la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, * les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, - ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Manche par voie électronique le 30 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025 après un premier renvoi à la demande de Madame [M] [R].

A l’audience, l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération [Localité 1] comparaît, représenté par son conseil.

Il se réfère à l’assignation et maintient l’intégralité de ses demandes. Il actualise néanmoins sa créance à la somme de 7 782,07 euros selon décompte produit arrêté au 12 septembre 2025.

Madame [M] [R], régulièrement assignée, n’était ni comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’Etat dans le Département de la Manche par courrier électronique du 30 avril 2025, soit six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La CCAPEX a été saisie le 31 janvier 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Le contrat de bail, conclu postérieurement au 29 juillet 2023, comporte en son article 15 une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement de trois échéances nettes ou d’un montant au moins équivalent à deux loyers bruts, le contrat pourra être résilié de plein droit.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire, contenue dans le contrat de location en son article 15, a été signifié à Madame [M] [R] le 5 février 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 015,34 euros n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

L’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération [Localité 1] est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, les conditions d’acquisition de cette clause étant réunies depuis le 19 mars 2025.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Aussi, faute pour Madame [M] [R] de quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Madame [M] [R] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même code.

Sur l’indemnité d'occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d'occupation ont une nature compensatrice et indemnitaire en ce qu’elles constituent la contrepartie de la jouissance des locaux mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il est privé de la libre disposition des lieux. Ce préjudice subi par le bailleur dérive de l'impossibilité où il s'est trouvé de procéder, durant cette occupation sans droit ni titre, à une nouvelle location, ou à la vente du bien immobilier libre.

En l’espèce, en cas de maintien dans les lieux de Madame [M] [R] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du 19 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit par ailleurs que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération [Localité 1] produit le contrat de bail, plusieurs extraits de compte concernant le logement, dont le dernier, arrêté au 12 septembre 2025, mentionne une dette locative d’un montant de 7 782,07 euros.

Au regard des pièces produites, il apparaît que Madame [M] [R] reste redevable de la somme 7 782,07 euros correspondant aux loyers augmentés du supplément de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés pour le logement arrêtés au 12 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, dont il convient de déduire les frais de poursuite pour un montant de 283,22 euros, soit un solde de 7 498,85 euros au titre de la dette locative.

Il convient donc de faire droit à la demande en paiement à concurrence de la somme de 7 498,85 euros et de condamner Madame [M] [R] à la payer, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [R], succombant, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et conformément à l’article 695 du code de procédure civile qui les énumère limitativement.

L’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération [Localité 1] a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Dès lors, il n’est pas inéquitable de condamner Madame [M] [R] à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération [Localité 1];

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 19 décembre 2023 entre les parties, depuis le 19 mars 2025 ;

ORDONNE à Madame [M] [R] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE qu'une personne menacée d'expulsion sans relogement peut : - former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, - saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : Direction Départementale de la cohésion sociale de la Manche, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 4]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site "service-public.fr" ;

CONDAMNE Madame [M] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’agglomération [Localité 1], à compter du 19 mars2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [M] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’agglomération [Localité 1] la somme de 7 498,85 euros, arrêtée au 12 septembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, échéance du mois d’août 2025 incluse, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [M] [R] au paiement des dépens de l’instance, les dépens d’exécution seront quant à eux dus conjointement ;

CONDAMNE Madame [M] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’agglomération [Localité 1] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’agglomération [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE LE VINGT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONFORMÉMENT AUX DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 450, alinéa 2, DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE, LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

[...] [...]