Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

N° RG 23/06502 -N°Portalis DBVX-V-B7H-PEZE

Décision du Juge des contentieux de la protection de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

au fond du 04 juillet 2023

RG : 22/00492

[U]

[S]

C/

[W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 Mars 2026

APPELANTS :

Mme [A] [U] épouse [S]

née le 5 Juillet 1960 à [Localité 1] (79)

[Adresse 1]

[Localité 2]

M. [H] [S]

né le 17 Décembre 1960 à [Localité 3] (48)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Géraldine HUET de la SELARL SOREL-HUET-LAMBERT MICOUD, avocat au barreau de LYON, toque : 603

INTIMÉ :

M. [F] [W]

né le 18 Mars 1944 à [Localité 4]

[Adresse 2]

Initialement représenté par Me Laurent DUZELET de la SELARL MORTIMORE & DUZELET AVOCATS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

Décédé à [Localité 5] le 7 janvier 2026

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 08 Décembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Janvier 2026

Date de mise à disposition : 04 Mars 2026

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 30 septembre 2020 à effet au 23 octobre 2020, M. [F] [W] a consenti à M. [H] [S] et Mme [A] [U], épouse [S] le bail d'un logement situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 1.150 € hors charges.

Un permis d'aménager a été délivré le 14 octobre 2020 pour la création d'un lotissement de 5 lots sur les parcelles attenantes.

Par courrier du 25 novembre 2021, M. et Mme [S] ont sollicité une remise mensuelle de 400 € sur leur loyer, en invoquant différents désagréments consécutifs à cette construction (bruit des travaux, blocage intempestif de l'accès à leur maison par des véhicules de chantier, vue bouchée et une perte de lumière).

Ils ont saisi un conciliateur de justice, lequel a dressé un constat d'échec le 21 avril 2022.

Par acte du 6 octobre 2022, M. et Mme [S] ont fait assigner M. [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône afin d'obtenir des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral.

Par jugement contradictoire du 4 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection a :

- Rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [U], épouse [S] et M. [S] à l'encontre de M. [W] pour manquement à son obligation de loyauté ;

- Condamné Mme [U], épouse [S] et M. [S] à payer à M. [W] la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeté les autres demandes ;

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée le 11 août 2023, M. et Mme [S] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 9 novembre 2023, M. et Mme [S] demandent à la cour :

- Déclarer Mme [U], épouse [S] et M. [S] recevables et bien fondés en leur appel ;

Y faisant droit,

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé ;

Et, statuant à nouveau,

- Juger que M. [W] a manqué son devoir de loyauté, causant à Mme [U], épouse [S] et M. [S] un trouble de jouissance et un préjudice moral ;

En conséquence,

- Condamner M. [W] à payer à Mme [U], épouse [S] et M. [S] la somme de 9.000 € au titre de leur trouble de jouissance ;

- Condamner M. [W] à payer à Mme [U], épouse [S] et M. [S] la somme de 3.000 € au titre de leur préjudice moral ;

- Condamner M. [W] à payer à Mme [U], épouse [S] et M. [S] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Réformer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [U], épouse [S] et M. [S] à payer 500 € à M. [W] ;

- Débouter M. [W] de l'intégralité de ses prétentions, fins et moyens plus amples et/ou contraires ;

- Condamner M. [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 7 février 2024, M. [W] demande à la cour :

- Confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions ;

- Rejeter l'intégralité des demandes de Mme [U], épouse [S] et M. [S] ;

- Condamner Mme [U], épouse [S] et M. [S] à la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

- Condamner Mme [U], épouse [S] et M. [S] aux entiers dépens de la présente procédure d'appel.

MOTIFS DE LA DECISION

L'appel interjeté dans les formes et délais prévus par la loi, sera déclaré recevable.

En application de l'article 371 du code de procédure civile, le décès de M. [W], survenu après l'ouverture des débats, n'interrompt pas l'instance et la décision doit être rendue à son égard.

Sur les manquements du bailleur à son obligation de loyauté

Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, sauf clause expresse.

Par ailleurs, le bailleur comme toute partie à un contrat est tenu à un devoir de loyauté dans l'exécution du contrat tel que prévu à l'article 1134 du code civil.

M. et Mme [S] qui rappellent qu'il est acquis que 15 jours après la signature du contrat de bail, un permis d'aménager a été délivré pour la construction d'un lotissement de 5 lots sur les parcelles attenantes à celles objet du contrat de bail et que M. [X] [E] locataire sortant présent lors de leur visite des lieux atteste leur avoir dit que ledit permis d'aménager avait été refusé, soutiennent que le courrier du 11 janvier 2022 de Mme [G], gérante de la régie [G] mandatée par le bailleur et rémunérée par ce dernier et qui lui est adressé est sujet à caution et ne saurait suffire à considérer qu'une information loyale leur a été donnée, alors qu'il n'est corroboré par aucun autre élément, et qu'à l'inverse, rassurés par les propos du locataire sortant, ils l'ont également été par ceux de l'agent immobilier qui s'est bien gardé de leur dire que les terrains attenant appartenaient à leur bailleur qui les avait vendus à un promoteur après obtention d'un changement du PLU, lequel promoteur a obtenu le permis d'aménager la construction de 5 lots.

Ils expliquent que ce n'est que lors de la visite d'état des lieux et de la remise des clés le 23 octobre, date de prise d'effet du bail qu'ils se sont rendus compte de la duperie, au vu du panneau affichant le permis d'aménager, alors qu'ayant vendu leur maison, ils ne pouvaient plus renoncer à cette location, en sorte qu'ils invoquent le manquement du bailleur à son obligation de loyauté en raison duquel ils ont dû subir les nuisances de la construction.

M. [W] fait valoir que la délivrance du permis d'aménager le 14 octobre 2020 soit trois semaines après la visite des lieux et 15 jours après la signature du bail, suppose des opérations de repérage sur la parcelle concernée, en sorte que le projet pouvait déjà être appréhendé par M. et Mme [S] lors de cette visite, raison pour laquelle ils ont d'ailleurs interpellé son mandataire qui leur a répondu que le terrain avait été vendu à un promoteur pour la construction de maisons individuelles, ce dont il atteste, en sorte que les appelants qui ont la charge de la preuve, ne peuvent alléguer ne pas avoir été avisés des travaux à intervenir. Il estime que l'attestation de M. [E] ne fait que confirmer leur mauvaise foi et qu'aucun manquement à son devoir d'information et de loyauté ne peut lui être reproché.

Sur ce,

La cour rappelle qu'il appartient aux appelants qui invoquent une faute du bailleur d'en rapporter la preuve.

Or, en l'espèce, il est acquis que leur attention a été attirée par le terrain attenant à la maison proposée à la location qu'ils visitaient le 23 septembre 2020, ayant ainsi interrogé le locataire sortant à ce sujet lequel déclare avoir évoqué un permis d'aménager pour 5 maisons et son refus, information dont ils disent qu'elle les aurait rassurés, alors que par courrier du 11 janvier 2022, la gérante de la régie [G] ayant reçu mandat de location de la part de M. [W] et conduit la-dite visite déclare qu'à la question de M. et Mme [S] de savoir si le terrain attenant était constructible, elle avait répondu qu'il avait été vendu à un promoteur en vue de la construction de plusieurs maisons individuelles.

Bien que mandataire du bailleur, la régie [G] a elle-même une obligation d'information à l'égard des candidats à la location, en sorte que ce courrier est susceptible de fonder une décision, alors que M. et Mme [S] auxquels la preuve de la faute incombe ne versent aux débats aucun élément de nature à remettre en cause l'information qui leur a été donnée sur la construction à venir, en ce compris l'attestation de leur fille qui n'était pas présente lors de la visite préalable à la signature du contrat, l'attestation de M. [E] confortant même le courrier de Mme [G] quant à la discussion intervenue à ce titre.

Informés de la construction de maisons individuelles à venir, M. et Mme [S] ont néanmoins décidé de se porter candidats à la location en connaissance de cause. Que le terrain acquis par le promoteur ait appartenu à M. [W] ne remet pas en cause l'absence de preuve d'un manquement de ce dernier à son obligation de loyauté.

La cour confirme le jugement critiqué en ce qu'il a débouté M. et Mme [S] de leurs demandes, sans qu'il soit besoin de statuer sur les préjudices invoqués.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, M. et Mme [S] supporteront également les dépens d'appel.

L'équité commande en outre de les condamner à payer à M. [W] la somme de 1.500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel et de les débouter de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d'appel,

Déclare M. [H] [S] et Mme [A] [U], épouse [S] recevables en leur appel ;

Statuant dans les limites de l'appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [H] [S] et Mme [A] [U], épouse [S] aux dépens d'appel ;

Condamne M. [H] [S] et Mme [A] [U], épouse [S] à payer à M. [F] [W] la somme de 1.500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;

Déboute M. [H] [S] et Mme [A] [U], épouse [S] de leur demande sur ce fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT