Demande formée par le propriétaire de démolition d'une construction ou d'enlèvement d'une plantation faite par un tiers sur son terrain

Arrêt N°

NM

N° RG 23/01605 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F7J7

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C/

[Q]

COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 27 FEVRIER 2026

Chambre civile TGI

Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 23 MAI 2023 suivant déclaration d'appel en date du 15 NOVEMBRE 2023 rg n° 21/00189

APPELANTES :

Madame [I] [M] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [H] [P] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [W] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Léopoldine SETTAMA de l'AARPI VSH AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 18 juin 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 25 Octobre 2024.

Les parties ont été avisées que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : madame [H] MALARDEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l'arrêt serait rendu le 27 Février 2026 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Février 2026.

Greffier : Mme Véronique FONTAINE,

LA COUR

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 12 novembre 2014, Mme [X] [W] [Q] a acquis de Mme [H] [P] [L] les parcelles AT [Cadastre 1], AT [Cadastre 2] et AT [Cadastre 3] situées [Adresse 4] au prix de 2 000 euros. Elle est également propriétaire de la parcelle AT [Cadastre 4].

Mme [I] [M] [L], s'ur de [H], est propriétaire de la parcelle AT [Cadastre 5], contigüe aux trois parcelles AT [Cadastre 1], AT [Cadastre 2] et AT [Cadastre 3].

Par un acte en date du 22 janvier 2021, Mme [X] [W] [Q] a assigné Mme [I] [L] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis en démolition d'une clôture en parpaings située selon elle sur les parcelles acquises.

Suivant exploit en date du 16 février 2022, Mme [I] [L] a assigné [H] [L] en intervention forcée.

Les procédures ont été jointes le 4 avril 2022.

Mme [H] [L] n'a pas constitué avocat.

Par un jugement réputé contradictoire du 23 mai 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

-ordonné la démolition de la clôture en parpaings installée sur la ligne séparative entre les deux parcelles limitrophes AT420 et AT [Cadastre 3] ainsi que sur les parcelles limitrophes AT416 et AT419, par Mme [I] [L], à ses frais,

-rejeté toutes les autres demandes ;

-condamné Mme [I] [L] à payer à Mme [X] [W] [Q] la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

-condamné Mme [I] [L] aux dépens.

Mme [I] [M] [L] et Mme [H] [P] [L] ont formé appel de cette décision le 15 novembre 2023.

Par un arrêt du 31 janvier 2025, la cour a ordonné la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture du 13 juin 2024 suite au passage du cyclone Chido et la nécessité de reconstituer le dossier devenu inaccessible.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 juin 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 13 mars 2024, Mme [I] [M] [L] et Mme [H] [P] [L] demandent à la cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 23 mai 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu'il a :

-ordonné la démolition de la clôture en parpaings installée sur la ligne séparative entre les deux parcelles limitrophes AT [Cadastre 4] et AT [Cadastre 3] ainsi que les parcelles limitrophes AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2], par Mme [I] [L], à ses frais ;

-rejeté toutes les autres demandes ;

-condamné Mme [I] [L] à payer à Mme [X] [W] [Q] la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

-condamné Mme [I] [L] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

-débouter Mme [X] [W] [Q] de l'ensemble de ses demandes;

-condamner Mme [X] [W] [Q] à payer à Mme [I] [M] [L] et Mme [H] [P] [L] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Elles font valoir que Mme [Q] ne démontre pas que la clôture empiète sur ses parcelles, soutenant que le procès-verbal de bornage comme l'extrait de plan cadastral sont insuffisants pour délimiter les fonds appartenant à Mme [I] [L] et à Mme [Q].

Elles ajoutent que l'intimée ne peut demander la démolition d'une clôture en parpaings qui était édifiée avant la vente du 12 novembre 2014 et qui se situe sur la parcelle de [I] [L]. Elles estiment enfin que la sanction de la démolition est irrecevable, injustifiée et disproportionnée du fait que Mme [Q] a agi plus de neuf ans après la vente sans autre élément qu'un plan cadastral.

Dans ses dernières conclusions en date du 25 mars 2024, Mme [X] [W] [Q] demande à la cour de :

-juger l'appel de Mmes [L] recevable mais mal fondé ;

-confirmer la décision querellée en toutes ses dispositions ;

-condamner Mmes [L] en paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, étant donné qu'il serait inéquitable que l'intimé supporte les frais, non compris dans les dépens, qu'elle a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

-condamner Mmes [L] aux dépens.

Elle soutient que le bornage réalisé par un [B] expert, matérialise les limites des parcelles et confirme que la clôture litigieuse empêche Mme [Q] d'accéder à sa propriété.

MOTIFS

A titre préliminaire la cour constate que Mme [I] [L] ne sollicite plus dans son dispositif à hauteur d'appel qu'elle soit reconnue propriétaire des parcelles AT [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour les avoir échangées avec sa s'ur [H] contre la parcelle AT [Cadastre 6], limitant comme sa s'ur leur moyen au défaut de délimitation précise des parcelles.

Sur le fond

Mme [H] [L] soutient dans l'exposé du litige de ses conclusions qu'elle ne souhaitait vendre que la parcelle AT [Cadastre 1] à Mme [Q]. Or si les superficies des parcelles vendues mentionnées dans sa procuration pour signature de l'acte de vente par le clerc de notaire diffèrent de celles indiquées dans l'acte authentique du 12 novembre 2014, la venderesse a donné expressément dans la procuration signée de sa main qu'elle produit son accord pour la vente des trois parcelles AT [Cadastre 1], AT [Cadastre 2] et AT [Cadastre 3]. Elle est donc mal fondée à soutenir le contraire.

Il résulte de l'acte authentique du 12 novembre 2014 que Mme [Q] est propriétaire des parcelles AT [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] situées [Adresse 5] tel que figuré en teinte verte sur l'extrait du plan cadastral annexé à l'acte. Il n'est pas contesté qu'elle est propriétaire de la parcelle AT [Cadastre 4]. La propriété de Mme [I] [L] sur la parcelle AT [Cadastre 5] n'est pas discutée.

Pour démontrer que la clôture en parpaings édifiée par Mme [I] [L] empiète sur sa propriété, Mme [Q] produit les pièces suivantes :

-un document d'arpentage réalisé par Me [J] [B] expert le 20 juin 2004 qui correspond au plan cadastral et sur lequel est visible la clôture qui limite les parcelles AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2] et AT [Cadastre 3] et AT [Cadastre 4],

-un procès-verbal de constat du 5 novembre 2019 aux termes duquel l'huissier a constaté une longue clôture séparative en parpaings sur la ligne séparative entre les parcelles limitrophes AT [Cadastre 4] et AT [Cadastre 3] ainsi que sur la ligne séparative limitrophe entre les parcelles AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2],

L'officier ministériel indique également que Mme [Q] ne dispose d'aucune ouverture pour accéder à ses parcelles AT [Cadastre 2] et AT [Cadastre 3] sans passer par la parcelle AT [Cadastre 5] (propriété de [I] [L]).

Les appelantes produisent elles-mêmes :

-l'extrait cadastral annexé à l'acte de vente sur lequel figure en vert les parcelles acquises par Mme [Q] ainsi que la clôture litigieuse en limite des parcelles AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2] et AT [Cadastre 3] et AT [Cadastre 4],

- les plans de division de février 2004 de la parcelle AT [Cadastre 7] renumérotée par la suite en AT [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur lesquels apparait la clôture sur la ligne séparative entre les parcelles limitrophes AT [Cadastre 4] et AT [Cadastre 3] ainsi que AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2].

Il résulte de ces documents qui se corroborent que la clôture litigieuse traverse les parcelles AT [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 4] et [Cadastre 3] qui appartiennent toutes à Mme [Q]. Il est constant que cette clôture a été édifiée avant la vente des parcelles à l'intimée.

La clôture en parpaings appartient donc à Mme [Q] qui est propriétaire du sol conformément à l'article 552 du code civil qui dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Il n'existe donc pas d'empiètement. L'intimée est donc libre de la conserver ou de la démolir.

Elle n'est donc pas fondée à demander à un tiers de la détruire. Le jugement est infirmé.

Sur les autres demandes

Les dispositions prononcées en première instance au titre des frais irrépétibles et des dépens sont infirmées.

Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [Q] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau:

Déboute Mme [X] [W] [Q] de l'ensemble de ses demandes,

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [X] [W] [Q] aux dépens de première instance et d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Madame Véronique FONTAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT