Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/00756 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C57XN 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/ N° ARCHIVES 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT JUGEMENT DU 12 Février 2026

DEMANDEUR:

Madame [H] [M] épouse [O], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEURS :

Madame [Z] [J], demeurant [Adresse 2] comparante en personne

Madame [E] [D] es qualité de caution solidaire de [Z] [J] demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [D] es qualité de caution solidaire de [Z] [J], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 08 Janvier 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 12 Février 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le 12/02/2026:

Exécutoire à Me [E] BRIL

Copie à [Z] [J], [E] [D] - [V] [D]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2017, Madame [H] [O] a donné à bail à Madame [Z] [J] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 621,59 euros, charges comprises.

Par actes séparés signés le 22 avril 2017, Monsieur [V] [D] et Madame [E] [D] se sont portés cautions solidaires de Madame [Z] [J] pour l’exécution du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2025, Madame [H] [O] a fait assigner Madame [Z] [J], Monsieur [V] [D] et Madame [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection à l’audience du 8 janvier 2026 , aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

-constater la résiliation du bail consenti par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges à son profit,

Subsidiairement,

-juger que la locataire a commis des manquements graves à ses obligations en s’abstenant de s’acquitter du montant du loyer,

En conséquence,

-prononcer la résiliation pure et simple, à ses torts, du bail qui lui a été consenti le 22 avril 2017,

-ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Z] [J] ainsi que de tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expira et au besoin avec le concours de la force publique,

-condamner solidairement Madame [Z] [J], Monsieur [V] [D] et Madame [E] [D] pris en leur qualité de caution solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel outre les charges de 450,51 euros à compter du 15 octobre 2025 jusqu’à la parfaite libération des lieux,

-juger que cette indemnité d’occupation sera indexée annuellement à la date anniversaire du contrat de bail,

-condamner solidairement Madame [Z] [J], Monsieur [V] [D] et Madame [E] [D] pris en leur qualité de caution solidaire au paiement de l’arriéré de loyer s’élevant à la smme de 2368,69 euros arrêté au 29 octobre 2025 suivant décompte annexé à l’assignation,

-juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce qui concerne les arriérés de loyers et à compter du jugement à intervenir pour ce qui concerne l’indemnité d’occupation et la clause pénale et que les intérêts courus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

-condamner solidairement Madame [Z] [J], Monsieur [V] [D] et Madame [E] [D] pris en leur qualité de caution solidaire au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner solidairement Madame [Z] [J], Monsieur [V] [D] et Madame [E] [D] pris en leur qualité de caution solidaire au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile,

Pour les raisons développées lors de l’audience du 8 janvier 2026, Madame [H] [O], représentée par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 784,75euros, mois de janvier 2026 inclus précisant que la locataire a repris le paiement du loyer mensuel dans son intégralité.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Madame [Z] [J], comparante en personne, a indiqué avoir repris le versement du loyer mensuel. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement pour solder sa dette proposant de verser une somme de 50 euros. Elle a expliqué avoir fait face à une diminution de ses ressources et a indiqué vouloir rester dans les lieux.

Monsieur [V] [D] et Madame [E] [D], bien que régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et n’ont transmis aucune pièce relative à leur situation. Ils n’ont pas sollicité de renvoi. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement resté sans effet.

Un commandement de payer d’avoir à payer la somme de 1653,99 euros a été signifié à Madame [Z] [J] le 14 août 2025.

Madame [Z] [J] a indiqué au cours de l’audience ne pas contester les causes du commandement de payer et ne pas avoir déposé de dossier de surendettement.

Selon le décompte produit, ses causes n’ont pas été intégralement réglées dans les deux mois de sa signification .

En conséquence, il y a lieu de constater la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 octobre 2025.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Madame [H] [O] sollicite de la juridiction la condamnation solidaire de Madame [Z] [J], Monsieur [V] [D] et Madame [E] [D] à lui verser la somme de 784,75 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 8 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus.

Présente à l’audience, Madame [Z] [J] a indiqué avoir repris le versement mensuel du loyer et explique les impayés par une diminution de ses ressources.

Absents à l’audience, Monsieur [V] [D] et Madame [E] [D] n’ont formulé aucune contestation.

La lecture du décompte laisse cependant apparaitre qu’il est réclamé au titre des loyers impayés la somme totale de 915,66 euros qui correspond à des frais de commissaire de justice.

Cette somme ne peut donc être réclamée sur ce fondement.

Dès lors, il convient de constater l’absence de dette locative au jour de l’audience.

Madame [H] [O] sera donc déboutée de sa demande de condamnation en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés formulée à l’encontre de Madame [Z] [J], Monsieur [V] [D] et Madame [E] [D].

Sur la suspension de la clause résolutoire:

L’article 24 VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte des débats et des pièces produites à l’audience que Madame [Z] [J] a apuré sa dette locative au 3 janvier 2026.

Il convient de lui accorder un délai de paiement rétroactif du 14 octobre 2025 au 3 janvier 2026 et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

Au regard de la suspension rétroactive de la clause résolutoire, Madame [H] [O] sera déboutée de ses demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [J], Monsieur [V] [D] et Madame [E] [D] qui succombent dans le cadre de la présente procédure seront solidairement condamnés aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et seront condamnés à payer solidairement à Madame [H] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire, exécutoire mis à disposition au greffe,

Déboute Madame [H] [O] de sa demande de constat de résiliation de la clause résolutoire au regard de l’apurement de la dette locative.

Déboute en conséquence Madame [H] [O] de ses demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Déboute Madame Madame [H] [O] de sa demande de condamnation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées.

Condamne Madame [Z] [J], Monsieur [V] [D] et Madame [E] [D] à verser à Madame [H] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Madame [Z] [J], Monsieur [V] [D] et Madame [E] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT