Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/00114 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HBFG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. DF LOCATION dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Monsieur [V] [X], gérant muni d'un extrait Kbis

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [N] demeurant [Adresse 2] comparant en personne

A l'audience du 09 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 20 septembre 2022, la SCI D’ORLEANS a vendu à la SCI DF LOCATION l’immeuble sis [Adresse 3].

La SCI DF LOCATION allègue que la venderesse avait, préalablement à la vente, donné à bail à Monsieur [P] [N] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à ORLEANS (45 000), par contrat de bail à effet au 07 mars 2020 moyennant le paiement d’un loyer de 460 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la SCI DF LOCATION a fait délivrer à Monsieur [P] [N] un commandement de payer la somme principale de 2 104, 00 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] le 19 novembre 2024.

Par assignation du 27 janvier 2025, la SCI DF LOCATION a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins de voir déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [N] au paiement de la somme de 3 124, 00 euros correspondant aux loyers , charges et indemnité d’occupation arrêtés au 23 janvier 2025 ; condamner Monsieur [P] [N] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation de 510 euros à compter du mois de février 2025 jusqu’à libération effectif des locaux outre intérêts au taux légal ;   condamner Monsieur [P] [N] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance ; Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, a éclairé la juridiction sur la situation personnelle et patrimoniale du locataire.

A l'audience du 09 décembre 2025, la demanderesse a maintenu les demandes exposées dans l’acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 8 734 euros arrêté au 09 décembre 2025 et comprenant le loyer du mois de décembre 2025.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [P] [N] a exposé vouloir se maintenir dans le logement mais ne pas avoir repris le paiement du loyer courant. Tout en reconnaissant ne pas avoir respecté un précédent plan d’apurement de sa dette locative, il a déclaré avoir stabilisé sa situation financière de sorte qu’il est en mesure de régler les sommes sollicitées par la demanderesse. Il a fait valoir son absence d’activité professionnelle et l’allocation du revenu de solidarité active pour toute ressource. Il précise avoir un enfant à charge.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, le bailleur justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 novembre 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du date assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bailleur justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, la SCI DF LOCATION produit aux débats un contrat de bail, paraphé, mais non daté et non signé et n’invoque pas l’existence d’un bail verbal au soutien duquel elle pourrait apporter des éléments de preuve.

L’ensemble des demandes sont en l’espèce exclusivement fondées sur des dispositions contractuelles (clause résolutoire et clause fixant les modalités financières de la location).

Dès lors, faute de démontrer les obligations contractuelles de Monsieur [P] [N] à son égard et faute d’invoquer d’autres fondements légaux à l’appui de ses demandes, la SCI DF LOCATION sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

2. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La demanderesse étant déboutée de l’intégralité de ses demandes, elle conservera la charge des dépens par elle exposées.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, le demandeur succombant étant condamné aux entiers dépens, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant en matière de référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la SCI DF LOCATION recevable en son action ;

REJETONS l’ensemble des demandes ;

LAISSONS les entiers dépens à la charge de la SCI DF LOCATION ;

RAPPELONS l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 10 février 2026

La greffière, La juge des contentieux de la protection,