Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 25/00082 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NNUM

ORDONNANCE REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

SCPI KYANEOS PIERRE 1578 avenue de la 2ème Division Blindée 30133 LES ANGLES Représentée par Me JAVELOT substituant Me Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDERESSE :

Mme [G] [S] 2 Impasse du Centre 76450 CANY BARVILLE non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 12 Janvier 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, vice-présidente en charge des contentieux de la protection, et Madame Marion POUILLE, adjointe administrative faisant fonction de greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2023, la SCI DELUC a donné à bail à Mme [G] [S] et M. [E] [Z] un logement situé 2 impasse du Centre à CANY BARVILLE (76450), moyennant un loyer mensuel initial de 585 euros, outre une provision sur charges.

La SCPI KYANEOS PIERRE a acquis le bien immobilier par acte en date du 12 septembre 2023.

Par lettre recommandée réceptionnée le 26 décembre 2023 par le bailleur, M. [E] [Z] a informé qu’il quittait définitivement le logement. Celui-ci a également informé le bailleur que les deux cautions se retiraient à la même date.

Un commandement de payer la somme en principal de 3 032,20 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié à la locataire le 21 mai 2025. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 26 septembre 2025, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait assigner en référé Mme [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : -Prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de Mme [G] [S] par acquisition de la clause résolutoire; -Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [G] [S] ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans les lieux ; -Ordonner que faute pour Mme [G] [S] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; -Condamner Mme [G] [S] au paiement par provision de la somme principale de 5 737,19 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation ainsi que le montant du commandement de payer dus au 16 septembre 2025, majorée des intérêts au taux légal ; -Condamner Mme [G] [S] au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 22 juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ; -Condamner Mme [G] [S] au paiement de la somme de 750 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner Mme [G] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

À l’audience du 12 janvier 2026, la SCPI KYANEOS PIERRE était représentée par Maître SANCHEZ substituée par Maître JAVELOT, qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance.

Mme [G] [S], citée par procès-verbal de remise à personne physique, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCPI KYANEOS PIERRE justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 1er octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Mme [G] [S] le 21 mai 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22 juillet 2025.

Il convient, par conséquent, d'ordonner à Mme [G] [S] ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser SCPI KYANEOS PIERRE à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 juillet 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SCPI KYANEOS PIERRE ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCPI KYANEOS PIERRE verse aux débats un décompte arrêté au 05 janvier 2026 dont il ressort que la dette principale est de 5 467,92 euros après déduction des frais de procédure.

Mme [G] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de la condamner à payer à SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 5 467,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 3 032,20 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [G] [S] qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [G] [S] à payer à SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe,

DÉCLARE SCPI KYANEOS PIERRE recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 avril 2023 concernant le logement situé 2 impasse du Centre à CANY BARVILLE (76450), donné en location à Mme [G] [S] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 22 juillet 2025 ;

DIT que Mme [G] [S] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Mme [G] [S] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 2 impasse du Centre à CANY BARVILLE (76450) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, SCPI KYANEOS PIERRE pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix des requérants, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Mme [G] [S] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 651,24 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 juillet 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [G] [S] à payer à SCPI KYANEOS PIERRE la somme provisionnelle de 5 467,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 3 032,20 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [G] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mai 2025, de la signification de l’assignation du 26 septembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Mme [G] [S] à payer à SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE