Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/00383 - N° Portalis DBYE-W-B7J-EAZO / TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1]

N° RG 25/00383 - N° Portalis DBYE-W-B7J-EAZO

Minute n° 25/00489

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX JUGEMENT DU 14 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. O.P.H.A.C 36 pris en la personne de son représentant légal, [Adresse 2]

représentée par M. [Q] muni d'un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [W] née le 02 Août 2001 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [L] né le 29 Octobre 1993 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS Greffier lors des débats : Nadine MOREAU Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 10 Octobre 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire rendue en premier ressort, après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 14 Novembre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00383 - N° Portalis DBYE-W-B7J-EAZO /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 31 décembre 2024, l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] a loué à Mme [M] [W] et M. [R] [L], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 405,70 euros hors charges.

Par actes de commissaire de justice du 15 mai 2025, l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 877,62 euros au titre des loyers et charges échus, mois de mars 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 mai 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] a fait assigner Mme [M] [W] et M. [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel il a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement les défendeurs :° à payer la somme de 3 258,93 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 877,62 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus, ° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, indexée comme le loyer, du 17 juillet 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts de droit à compter du présent jugement, ° à payer la somme de 450 euros pour résistance abusive et injustifiée, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ° à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ° aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de [Localité 3] le 21 juillet 2025.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe le 3 octobre 2025. Il mentionne que la défenderesse a expliqué s’être séparée du défendeur le 1er juillet 2025, s’être retrouvée seule dans le logement et avoir repris petit à petit le versement de son loyer, souhaitant apurer sa dette et déménager à [Localité 4] afin de faciliter ses déplacements. Elle a proposé de s’acquitter de l’arriéré en mensualités de 80 euros par mois, après avoir versé la somme de 1 500 euros au mois d’août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2025.

À cette audience, l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3], représenté par son préposé, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 999,81 euros au titre des loyers et charges échus au 7 octobre 2025. Il a indiqué que le paiement du loyer avait repris et qu’il n’était pas opposé à l’octroi de délais suspendant les effets de la clause résolutoire.

Cités par actes délivrés à l’étude, Mme [M] [W] et M. [R] [L] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 7 octobre 2025, la dette locative de Mme [M] [W] et M. [R] [L] s’élève à la somme de 1 999,81 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Il convient de condamner solidairement Mme [M] [W] et M. [R] [L] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 15 mai 2025 pour la somme de 1 877,62 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, compte tenu des éléments mentionnés dans le diagnostic social et financier, de l’engagement pris par Mme [M] [W] de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’accord du bailleur, il y a lieu d’accorder à la défenderesse un échelonnement de la dette sur une durée de vingt-cinq mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 80 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

En revanche, M. [R] [L] ayant quitté les lieux sans en avertir son bailleur et sans solder sa dette, il n’y a pas lieu de lui octroyer d’office des délais de paiement.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l’espèce, l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 octobre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le VII du même texte dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 6 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 15 mai 2025 rappelle les termes de cette clause, mais laisse aux locataires un délai de deux mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, plus favorable pour les locataires que le délai contenu dans la clause résolutoire, conformément à la volonté du bailleur.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

* Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de Mme [M] [W]

Durant les délais de paiement accordés à Mme [M] [W] et sous réserve du respect de l’échéancier par cette dernière, les effets de la clause résolutoire seront suspendus à son égard, conformément à la demande du bailleur. En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier et acquittement du loyer et des charges courants, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [M] [W] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme, la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [M] [W] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 561,19 euros, et ce jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité. Il pourra en outre être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

* Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de M. [R] [L]

À défaut de délais de paiement octroyés au défendeur, son expulsion sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [R] [L] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, puis à la somme de 561,19 euros à compter du mois d’octobre 2025, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

La preuve de la résistance abusive nécessite, pour celui qui la soulève, de démontrer le caractère abusif de cette résistance, notamment la mauvaise foi de celui contre qui elle est opposée.

En l'espèce, l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] ne démontre pas en quoi l'attitude de Mme [M] [W] et M. [R] [L] aurait constitué une résistance abusive à l'exécution d'une obligation, en l’absence de preuve de ce que ceux-ci auraient adopté un comportement de nature à nuire à son action.

En conséquence, la demande de réparation du préjudice né de la résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M] [W] et M. [R] [L] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l'espèce, l'équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] à ce titre.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [M] [W] et M. [R] [L] à verser à l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] la somme de 1 999,81 euros (décompte arrêté au 7 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation pour M. [R] [L], avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025 sur la somme de 1 877,62 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [M] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en vingt-quatre mensualités de 80 euros chacune et une vingt-cinquième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 31 décembre 2024 entre l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] d'une part, et Mme [M] [W] et M. [R] [L] d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 juillet 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire à l’égard de Mme [M] [W] pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué à l’égard de Mme [M] [W] ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer et charges courants par Mme [M] [W], l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet à compter du 15 juillet 2025 ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [M] [W] soit condamnée à verser à l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 561,19 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE à M. [R] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [L] à verser à l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation arrêtée au montant du loyer et des charges à compter du 14 juillet 2025 et fixée au montant de 561,19 euros à partir du mois d’octobre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] au titre de la résistance abusive de Mme [M] [W] et M. [R] [L] ;

REJETTE la demande de l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de [Localité 3] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [W] et M. [R] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,