Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/00379 - N° Portalis DBYE-W-B7J-EAZK / TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

N° RG 25/00379 - N° Portalis DBYE-W-B7J-EAZK

Minute n° 25/00488

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX JUGEMENT DU 14 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [T] né le 04 Mars 1971 à [Localité 2] (Indre), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Aurelie CARRE, avocat au barreau de CHATEAUROUX substituée par Me Nathalie GOMOT-PINARD, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [U] né le 25 Mai 1972 à [Localité 3] (Corrèze), demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS Greffier lors des débats : Nadine MOREAU Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 10 Octobre 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire rendue en premier ressort, après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 14 Novembre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00379 - N° Portalis DBYE-W-B7J-EAZK /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 10 juillet 2024, M. [I] [T] a loué à M. [F] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 600 euros hors charges.

Aux termes d’un avenant entrant en vigueur le 1er novembre 2024, le montant du loyer a été fixé à 680 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, M. [I] [T] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 200 euros au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, M. [I] [T] a fait assigner M. [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel il a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner au défendeur ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d'ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le défendeur :° à payer la somme de 3 460 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 200 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus, ° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux, ° à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ° aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l’Indre le 9 juillet 2025.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe le 6 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2025.

À cette audience, M. [I] [T], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 300 euros au titre des loyers et charges échus au 2 octobre 2025.

Cité par acte délivré à l’étude, M. [F] [U] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [I] [T] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 2 octobre 2025, la dette locative de M. [F] [U] s’élève à la somme de 5 300 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Il convient de condamner M. [F] [U] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 5 mai 2025 pour la somme de 2 200 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Indre le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 octobre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un contrat de bail unit les parties et il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Il ressort du décompte que ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 5 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de M. [F] [U] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [F] [U] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 680 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [U] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l'espèce, M. [F] [U] sera condamné à verser à M. [I] [T] la somme de 300 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [F] [U] à verser à M. [I] [T] la somme de 5 300 euros (décompte arrêté au 2 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025 sur la somme de 2 200 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail prenant effet le 10 juillet 2024 entre M. [I] [T] d'une part, et M. [F] [U] d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [I] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [U] à verser à M. [I] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 680 euros, à compter du 16 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [F] [U] à verser à M. [I] [T] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,