Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL D’ORLÉANS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/02541 - N° Portalis DBYN-W-B7I-ET7C N° : 25/00364

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [F] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Me Gilles DUMONT LATOUR, avocat au barreau de LYON, substitué par Me Julie CHOLLET, avocate au barreau de BLOIS

Madame [C] [V] [M] Chez Monsieur [H] [Y] [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Gilles DUMONT LATOUR, avocat au barreau de LYON, substitué par Me Julie CHOLLET, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [W] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 3] non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l'audience publique du 03 Septembre 2025,

ORDONNANCE : réputée contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : Me Gilles DUMONT LATOUR EXPÉDITION : Mme [U] [W] le Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 novembre 2022, Monsieur [P] [F] et Madame [C] [V] [M] ont donné à bail à Madame [U] [W] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 390 euros, et 8 euros de provision sur charges.

Le 22 août 2023, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 201,00 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 24 août 2023, Monsieur [P] [F] et Madame [C] [V] [M] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 27 mai 2024, Monsieur [P] [F] et Madame [C] [V] [M] ont assigné Madame [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l l'assistance de la force publique ; - autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira à Monsieur [P] [F] et Madame [C] [V] [M], aux frais de Madame [U] [W] ; - condamner Madame [U] [W] au paiement des sommes suivantes : * 4 570,10 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 28 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à titre provisionnel ; * une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués, à titre provisionnel ; * 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; * les entiers dépens de l’instance ; - dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 29 mai 2024.

À l'audience du 3 septembre 2025, Monsieur [P] [F] et Madame [C] [V] [M], représentés par leur Conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 11 août 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 11 289,16 euros, échéance de août 2025 incluse.

Au soutien de leurs prétentions, ils se fondent sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [U] [W] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, ils précisent, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [U] [W] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [U] [W], bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, n'est ni présente ni représentée à l'audience.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Loir-et-Cher le 29 mai 2024 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [P] [F] et Madame [C] [V] [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er décembre 2022, du commandement de payer délivré le 22 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 11 août 2025 que Monsieur [P] [F] et Madame [C] [V] [M] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Madame [U] [W] sera condamnée à leur payer la somme de 11 289,16 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 août 2025, échéance de août 2025 incluse. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2023 sur la somme de 1 201,00 euros, à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 4 570,10 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [U] [W] le 22 août 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 22 octobre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 30 novembre 2022 à compter du 23 octobre 2023. Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [U] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié . Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [U] [W] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 octobre 2023. Madame [U] [W] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Madame [U] [W] au paiement de cette indemnité à compter du 23 octobre 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 11 août 2025.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [W] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 août 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Madame [U] [W] à verser à Monsieur [P] [F] et Madame [C] [V] [M] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [P] [F] et Madame [C] [V] [M] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 novembre 2022 entre Monsieur [P] [F] et Madame [C] [V] [M] d'une part et Madame [U] [W] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 octobre 2023,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par Madame [U] [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Madame [U] [W] à payer à Monsieur [P] [F] et Madame [C] [V] [M] la somme provisionnelles de 11 289,16 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 11 août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de août 2025 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2023 sur la somme de 1 201,00 euros, à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 4 570,10 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE Madame [U] [W] à payer à Monsieur [P] [F] et Madame [C] [V] [M] l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du mois de septembre 2025, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre,

CONDAMNE Madame [U] [W] à payer à Monsieur [P] [F] et Madame [C] [V] [M] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [U] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 22 août 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,

DÉBOUTE Monsieur [P] [F] et Madame [C] [V] [M] du surplus de leurs demandes.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,