Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

MINUTE N°25/03524

DOSSIER N° RG 25/00236 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M52V

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

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DEMANDEUR :

M. [F] [Z] 3 C Impasse Marcel Couchaux 76000 ROUEN Représentant : Mme [G] [Z] née [D] (Conjoint) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Société CLE VERTE IMMOBILIER 22 Rue Jeanne d’arc 76000 ROUEN Représentant : M. [Y] [C] muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 29 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile, sur prorogation du 1er décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er septembre 2021, Monsieur [F] [Z] a donné à bail à la société CLEVERTE IMMOBILIER un local à usage d’habitation situé 24, Rue de Reims à ROUEN 76000. Un constat d’état des lieux d’entrée a été réalisé le même jour.

Le locataire a quitté les lieux loués le 22 juillet 2024 et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 octobre 2024, Monsieur [F] [Z] a mis en demeure la société CLEVERTE IMMOBILIER de payer la somme de 498€ au titre du reliquat du dépôt de garantie.

Par déclaration au greffe enregistrée le 19 février 2025, Monsieur [F] [Z] a saisi le présent Tribunal afin qu'il : condamne la société CLEVERTE IMMOBILIER à lui payer la somme de 498€ au titre de la restitution du dépôt de garantie ; A l’audience du 29 septembre 2025, Monsieur [F] [Z], comparant représenté par Madame [G] [Z], son épouse muni d’un pouvoir de représentation, reprend les termes de son acte introductif d'instance.

À cette audience, la société CLEVERTE IMMOBILIER, comparante représentée par son gérant, sollicite le rejet des demandes, indiquant que le logement a nécessité une remise en état qui justifiait la retenue du dépôt de garantie.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 01 décembre 2025 prorogée au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Sur la restitution du dépôt de garantie et les dégradations locatives :

Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile ».

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, et selon l’article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

À cet égard, et en application de l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives se définissent comme les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

L'article 1731 du code civil dispose que « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire. »

La loi prévoit une compensation légale entre la créance de dépôt de garantie des bailleurs, et la créance locative des preneurs.

En l’espèce, il appartient à la société CLEVERTE IMMOBILIER, mandataire des bailleurs, qui se prévaut des retenues sur le dépôt de garantie versé par Monsieur [F] [Z] d’apporter la preuve de la réalité des manquements qu’elle allègue.

Les parties produisent l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 1er septembre 2021 et l’état des lieux de sortie contradictoire en date du 22 juillet 2024.

Il n’est pas contesté que sur le dépôt de garantie d’un montant de 600 euros versé par le locataire, seule la somme de 11,44 euros a été remboursée. Il convient de relever que le locataire ne conteste pas la retenue d’un montant de 90,56 euros opérée au titre de frais de plomberie. Elle conteste seulement les frais de nettoyage d’un montant de 498 euros.

La société CLEVERTE IMMOBILIER produit un devis et un ordre de service de la société KYBROCE Nettoyage pour justifier la retenue de 498 euros.

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que les dégradations suivantes sont imputables au locataire : - adhésif stickers sur la porte « cabinet médical », absents à l’entrée dans les lieux ; - dans la chambre, présence de 2 trous avec vis et une tache rouge ainsi qu’une tache sur le radiateur, absents à l’entrée dans les lieux ; - dans le séjour, présence de trous non rebouchés avec vis, les fenêtres et stores sont sales, le chauffage électrique est sale ; - dans la cuisine, présence de poussière, crédence à nettoyer, retrait de calcaire, nettoyage du meuble sous évier, - dans la salle de bains : nettoyage de la porte, retrait du calcaire, retrait de la rouille sur les flexibles de douche, nettoyage du meuble sous vasque.

En conséquence, au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, les retenues opérées au titre des frais de ménage sont justifiées et la demande de restitution du dépôt de garantie du locataire sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [F] [Z], succombant dans le cadre de la présente instance, conservera la charge de ses dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [F] [Z] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] aux dépens d’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE