Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE [Localité 8] Service des contentieux de la protection [Adresse 3] [Localité 6] JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

N° RG 25/07207 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LZGA

Jugement du 29 Janvier 2026

[G] [V] [T]

C/ [S] [G] [E] [Z] [L], [F], [N] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE

à Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Janvier 2026 ;

Par Caroline TROADEC, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : 11 Décembre 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [G] [V] [T] [Adresse 1] [Localité 5]

représenté par Maître Mathieu DEBROISE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [G] [E] [Z] [Adresse 2] [Localité 4]

comparant en personne

Mme [L], [F], [N] [U] [Adresse 2] [Localité 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

En date du 20 juin 2014, Monsieur [G] [T] a conclu avec Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] un contrat de bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 680 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [T] a fait signifier, le 8 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [G] [T] a ensuite fait assigner, par acte en date du 26 août 2025, Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de : Le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes ;A titre principal, Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;A titre subsidiaire, Résilier le contrat de bail le liant à Monsieur [Z] et Madame [M] aux torts exclusifs de ces derniers ; En tout état de cause, Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] et Madame [M], ainsi que tous biens, et de tout occupant de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais et périls des locataires ; Condamner solidairement Monsieur [Z] et Madame [M] à lui payer les sommes suivantes : 20.517 euros au titre des loyers échus et impayés au 1er août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2025, date du commandement d’avoir à payer les loyers, outre 700 euros par mois au titre des loyers postérieurs de septembre et octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité ;Une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à deux fois le loyer quotidien, soit 46.66 euros par jour ou 1.400 euros par mois, à compter du 1er novembre 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu’au départ effectif de la locataire et tous occupants de son chef, étant précisé que la libération effective des lieux ne pourra être considéré comme acquise qu’après remise des clés, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance impayée ;Condamner solidairement Monsieur [Z] et Madame [M] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;Condamner solidairement Monsieur [Z] et Madame [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la préfecture, le coût de l’assignation, des significations à intervenir et frais d’expulsion. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2025.

A cette audience, Monsieur [G] [T], représenté par son conseil, maintient ses prétentions et moyens, tels qu'exposés dans son acte introductif d'instance. Au soutien de ses demandes, il expose que la dette s’élève à plus de 20.000 euros et qu’il n’y a pas de reprise du paiement des loyers de la part des locataires malgré des relances multiples et une tentative de conciliation restée vaine. Il sollicite l’actualisation de la dette en ajoutant les quatre mois impayés de septembre à décembre 2025. Il ne sait pas s’il va récupérer les fonds, mais souhaite récupérer le logement.

Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U], comparaissant en personne, expliquent qu’ils ont sollicité l’assistante sociale pour le dépôt d’un dossier de surendettement. Ils ne contestent pas la dette. Ils expliquent que pendant trois ans, Monsieur [Z] n’a pas pu se verser de salaire car son entreprise ne marchait pas, et que tout s’est accumulé. Ils demandent des délais de paiement mais ajoutent ne pas souhaiter rester dans le logement. Madame déclare percevoir 1500 euros de salaire et 900 euros de prestations de la CAF et Monsieur précise qu’il reprendra le travail en janvier et qu’il s’engage à rembourser.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions, qui mentionnent que Madame [M] s’est présentée au rendez-vous avec le travailleur social. Il est notamment indiqué qu’un dossier de surendettement a été déposé en date du 28 novembre 2025 et qu’une demande de logement social a été déposée le 23 octobre 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ille et Vilaine par la voie électronique le 1er septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". La Cour de cassation a précisé, dans son avis en date du 13 juin 2024, que ces dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, le bail conclu le 20 juin 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 août 2025, pour la somme en principal de 19.117 euros. Ce commandement qui prévoyait un délai de deux mois aux locataires pour régulariser leur dette de loyer, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 octobre 2025.

L’expulsion de Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] sera donc ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

En application de l’article 7 de la loi de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, Monsieur [G] [T] produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] restent devoir la somme de 20.517 euros à la date du 4 août 2025 (incluant le loyer du mois d’août 2025). A la demande du bailleur, et en l’absence de contestation de la dette par les locataires, il convient d’actualiser celle-ci au jour de l’audience à la somme de 23.317 euros (incluant les loyers impayés de septembre, octobre, novembre et décembre 2025).

Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U], présents à l’audience, reconnaissent devoir cette somme. Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 23.317 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 19.117 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 20.517 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] formulent à l’audience une demande de délais de paiement, qui ne peuvent pas leur être accordés, à défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Ils seront donc déboutés de leur demande.

III.SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U], partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [G] [T] pour faire valoir ses droits alors qu’une conciliation avait été tentée, Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail d'habitation conclu le 20 juin 2014 entre Monsieur [G] [T] d'une part, et Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] d'autre part, portant sur un logement situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 9 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] à verser à Monsieur [G] [T] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 9 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, et FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] à verser à Monsieur [G] [T] la somme de 23.317 euros (incluant les loyers et charges impayés avant la résiliation du bail, et les indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail le 9 octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 19.117 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 20.517 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [L] [U] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Le greffier, Le juge,