Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00492 - N° Portalis DBWT-W-B7J-EXE4

Minute :

Jugement du 26 JANVIER 2026

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 17 Novembre 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Christine ROBERT-WARNET, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, assistée de Angélique PETITFILS, Greffier ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 26 Janvier 2026 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 26 Janvier 2026, le jugement a été rendu par Christine ROBERT-WARNET, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, assistée de Angélique PETITFILS, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR

HABITAT 08 dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Monsieur [L] [N], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDERESSE

Madame [P] [S] demeurant [Adresse 2]

Comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 18 février 2015, Habitat 08 a donné à bail à Madame [P] [S] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer mensuel révisable de 296,51 euros outre les charges, avec versement d’un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer en principal.

Des loyers étant demeurés impayés, Habitat 08 a fait signifier à Madame [P] [S] le 31 décembre 2024 un commandement de payer la somme principale de 1333,78 euros, selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, visant la clause résolutoire et informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la délivrance de cet acte, qui en a accusé réception le 20 janvier 2025.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte extrajudiciaire du 5 septembre 2025, notifié à la préfecture des Ardennes par voie électronique, dont il a été accusé réception le même jour, Habitat 08 a fait assigner Madame [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège pour voir, sous exécution provisoire :

-constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire, -ordonner l’expulsion de Madame [P] [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, -condamner Madame [P] [S] au paiement * de la somme de 1475,38 euros à titre de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 28 février 2025, majorée des intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, * d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer en principal et à la provision sur charges, * de tous frais et dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris les actes conservatoires éventuellement délivrés.

À l’audience du 17 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Habitat 08 a actualisé sa créance pour la somme de 3040,95 euros. Cet organisme a indiqué accepter la proposition de sa locataire de s’acquitter du paiement de sa dette par majoration de 90 euros par mois du montant du loyer et des charges dus.

A la barre, Madame [P] [S] a indiqué ne pas contester sa dette. Elle sollicite termes et délais, proposant de s’acquitter du paiement de sa dette par le règlement de la somme de 90 euros en plus du montant du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 Janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié les dispositions de l’article 24 de la loi n °89 -462 du 6 juillet 1989.

Toutefois, compte tenu de la date de signature du contrat de bail, des termes du commandement de payer délivré le 31 décembre 2024, les dispositions légales applicables à l’espèce demeurent celles antérieures à la loi du 27 juillet 2023.

-sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n °89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe d’une résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de règlement du loyer et des charges, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, pour l’application du V de ce même article, “le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Le bail liant les parties, à effet du 18 février 2015 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [P] [S] le 31 décembre 2024 pour la somme principale de 1333,78 euros. Il est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mars 2025.

En vertu de l’acquisition de cette clause résolutoire, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [P] [S] et de tous occupants de son chef, dans des conditions énoncées au dispositif de la présente décision.

-Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Au soutien de sa demande, Habitat 08 produit à l’audience un décompte actualisé de sa créance, d’un montant de 3040,95 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus par sa locataire.

Madame [P] [S] ne conteste pas être redevable de cette somme, au paiement de laquelle il y a lieu de la condamner, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 mars 2025, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, pour cette indemnité mensuelle d’occupation être fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été en cas de poursuite du contrat de bail.

-Sur la demande de délais

Il a été ci-dessus rappelé que le locataire, en situation de régler sa dette locative, peut prétendre au bénéfice de délais de paiement dans la limite de 3 années.

En l’espèce, la lecture de l’historique des mouvements du compte locataire permet à la juridiction de s’assurer que Madame [P] [S] se trouve dans une situation financière lui permettant désormais d’apurer sa dette.

Compte tenu de l'accord du bailleur, il sera ainsi fait droit à la demande de Madame [P] [S] tendant à s’acquitter de sa dette en réglant à son bailleur des échéances, limitées à la somme de 90 euros par mois, en plus de celle à laquelle elle est tenue au titre du règlement de l’indemnité d’occupation.

Il y a lieu de rappeler que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si la locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées, cette clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; Dans le cas contraire, la clause résolutoire ressortira son plein effet.

Il convient également de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition, par décision contradictoire, en premier ressort

Constate la résiliation du bail conclu entre Habitat 08 et Madame [P] [S] portant sur le bien situé [Adresse 3] à [Localité 4] par l’effet de la clause résolutoire de droit, acquise le 3 mars 2025 ;

Ordonne en conséquence à Madame [P] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la décision;

Dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués et de restitution des clefs dans le délai, Habitat 08 pourra, 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Condamne Madame [P] [S] à payer à Habitat 08 la somme de 3040,95 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Condamne Madame [P] [S] à payer à Habitat 08 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculée comme si le contrat s’était poursuivi, à compter du 3 mars 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux et restitution des clefs;

Dit que Madame [P] [S] pourra s’acquitter du paiement de sa dette par le versement mensuel d’une somme de 90 euros, s’ajoutant au règlement, à bonne date, de l’indemnité d’occupation due, jusqu’à purement de la dette;

Suspend pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit pour celle-ci être réputée ne pas avoir joué si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités ci-dessus fixées;

Dit qu’à défaut pour la locataire de se libérer dans le délai accordé et selon les modalités fixées aux termes de la présente décision, la clause de résiliation de plein droit ressortira son plein effet;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit;

Condamne Madame [P] [S] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur notification à la préfecture

La Greffière La Juge