Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/01071 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MPO2

AFFAIRE : S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT C/ [M]

Le : 20 Novembre 2025

Copie exécutoire à : la SELARL CSCB

Copie certifiée conforme à : Madame [D] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE 4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 20 NOVEMBRE 2025

Par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT- SDH dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [D] [M] née le 01 Octobre 1987 à [Localité 1] (ALGERIE) demeurant10 [Adresse 2]

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 16 Septembre 2025 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protectionprès le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 20 Novembre 2025, date à laquelle Nous, Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 25 janvier 2024 consenti par la société Dauphinoise pour l'Habitat, Madame [D] [M] a pris en location un logement situé [Adresse 3].

Par acte d'huissier en date du 2 juin 2025, la société Dauphinoise pour l'Habitat a fait assigner en référé Madame [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir : -constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail, -ordonner l'expulsion de Madame [D] [M] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, -condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel : la somme de 2094,61 euros à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 27 avril 2025,une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, -condamner Madame [D] [M] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 150 euros en application de l'article 700 du Code Procédure Civile.

A l'audience du 16 septembre 2025, la société Dauphinoise pour l'Habitat actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 1 septembre 2025 à la somme de 1726,84 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte remis suivant les dispositions de l'article 656 du Code de procédure civile, et convoqué en vertu de l'article 471 du Code de Procédure Civile, le défendeur n'a pas comparu et ne s'est pas présenté à l'enquête sociale prévue par la Loi N°98-657 du 29 juillet 1998.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 2 juin 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 3 juin 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 27 février 2025 pour la somme de 1708,55 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 24 février 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 27 avril 2025. Il y a lieu d'inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d'ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur :

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 1 septembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 1 726,84 € au paiement de laquelle sera condamnée Madame [D] [M] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Madame [D] [M] sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail en date du 27 avril 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Madame [D] [M] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 27 février 2025.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 200 Euros sera allouée de ce chef à la société Dauphinoise pour l'Habitat. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 27 avril 2025,

DISONS que Madame [D] [M] devra libérer les lieux,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [D] [M] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 3],

FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 27 avril 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [D] [M] à payer à la société Dauphinoise pour l'Habitat l'indemnité d'occupation comme fixée ci-avant jusqu'à libération effective des lieux,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [D] [M] à payer à la société Dauphinoise pour l'Habitat, la somme de 1 726,84 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 1 septembre 2025 (mois d’août 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Madame [D] [M] à payer à la société Dauphinoise pour l'Habitat la somme de 200 euros sans intérêt en application de l'article 700 du Code de procédure Civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Madame [D] [M] à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 27 février 2025.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 20 NOVEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE Ouarda KALAI Alice DE LAFFOREST