Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

MINUTE N° : 25/01041

JUGEMENT DU 14 Novembre 2025

N° RC 25/00919

DÉCISION contradictoire et en premier ressort

[C] [X]

ET :

[O] [Z]

Débats à l'audience du 18 Septembre 2025

Le

Copie executoire et copie à : Monsieur [X]

Copie à :

Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 18 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [C] [X] né le 09 Mai 1962 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] comparant

D'une Part ;

ET :

Madame [O] [Z], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4] TOURS,représentée par Maître Florence CARLE, avocat au barreau de TOURS

D'autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 juin 2006 à effet du 19 juin 2006, Monsieur [C] [X] a pris en location à Madame [O] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] - [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 700 € et 25 € de provisions pour charges et le versement d’un dépôt de garantie de 1 400 €. Madame [I] [X] se porte caution solidaire du présent contrat de location.

Par courrier du 22 novembre 2023, Madame [O] [Z] faisait délivrer congé à effet du 18 juin 2024 à Monsieur [C] [X] aux fins de vente de sa maison, ce congé valant offre de vente.

Un état des lieux de sortie était dressé contradictoirement entre les parties le 28 juin 2024. Par courrier du 7 juillet 2024, Madame [O] [Z] portait à la connaissance de Monsieur [C] [X] les impacts des constats faits lors de cet état des lieux de sortie, à savoir la restitution d’un logement non nettoyé ayant pour effet de rendre la totalité du mois de juin 2024 exigible, des dégradations locatives en particulier l’état de la porte d’entrée et enfin les régularisations pour charges en cours. Ces différents éléments chiffrés portant à la charge du locataire une somme supérieure au montant du dépôt de garantie versé, celui-ci ne serait pas restitué. Par courrier du 18 juillet 2024, Monsieur [C] [X] réclamait à Madame [O] [Z] la restitution de la quote part de loyer de juin entre la date d’effet du congé et le 30 juin au motif qu’il avait quitté les lieux et que le report de la date d’état des lieux ne lui était pas imputable et contestait le remplacement de la porte d’entrée mis à sa charge au motif de non entretien. Par mise en demeure adressée le 3 août 2024 par recommandé avec accusé de réception, Monsieur [C] [X] demandait que lui soit restitué son dépôt de garantie d’un montant de 1 400 €. Par mise en demeure à cette même date, Monsieur [C] [X] demandait le reversement du loyer versé du 18 juin au 30 juin 2025.

Après fin de non recevoir de la part de Madame [O] [Z], Monsieur [C] [X] saisissait la commission de conciliation, laquelle dressera un procès verbal de non conciliation le 16 décembre 2024, chaque partie “campant” sur ses positions.

Par requête déposée auprès du Tribunal judiciaire le 20 janvier 2025, Monsieur [C] [X] demandait la restitution du dépôt de garantie avec majoration de 10% par mois de retard ainsi qu la restitution du trop perçu de loyer de juin 2024 de 297 €. Par courrier du 27 février 2025, Monsieur [C] [X] était informé, que suite à sa requête, son dossier serait appelé à l’audience du 18 septembre 2025.

Régulièrement appelé à cette audience, Monsieur [C] [X] confirme ses demandes, à savoir la restitution totale de son dépôt de garantie d’un montant de 1 400 € ainsi que le reversement de la quote part de loyer du mois de juin 2024, ayant quitté les lieux le 17 juin 2024.

Madame [O] [Z], par la voix de son Conseil, rappelle qu’à la date de fin du congé le logement n’était pas nettoyé ni débarassé d’où le report d’un commun accord de l’état des lieux de sortie au 28 juin 2025. Eu égard à la durée d’occupation du logement par Monsieur [C] [X] (19 années), la demande au titre des dégradations locatives ne porte que sur la porte d’entrée, dont les dysfonctionnements n’ont à aucun moment été signalés en cours de bail au propriétaire. Par conclusions déposées à l’audience, elle demande au Tribunal : - de débouter Monsieur [C] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - de le condamner au paiement d’une somme de 1 704 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, - de le condamner aux entiers dépens de l’instance, comprenant le droit de plaidoirie de 13 € et les frais de signification du jugement à intervenir.

L’affaire est mise en délibéré au 14 novembre 2025.

Monsieur [C] [X] a transmis -sans que le Tribunal n’en ait fait la demande et sans qu’il n’y ait de certitude quant à une transmission à la partie adverse un devis de peinture ainsi qu’une facture de nettoyage. Au vu de ces éléments, le Tribunal ne retient pas ces documents non contradictoires.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

L'article 750-1 du Code de procédure civile dispose, qu’à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 € ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées à l’article R 211-3-4 et R 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal du voisinage.

L’article 826 du même Code, permet, en cas d'échec total ou partiel de la tentative préalable de conciliation, au demandeur de saisir la juridiction aux fins de jugement de tout ou partie de ses prétentions initiales.

En l’espèce, il est justifié de l’échec d’une tentative de conciliation, faute d’accord des parties sur les sommes demandées et constaté par procès verbal de la commission de conciliation en date du 16 décembre 2024.

En conséquence, il y lieu de déclarer recevables les demandes.

Sur le loyer du 18 juin 2024 au 28 juin 2024

Le locataire reste tenu aux obligations découlant du bail jusqu’à libération définitive des lieux matérialisée par la remise effective des clefs.

En l’espèce, le bail a pris fin à la date d’effet du congé pour vente soit au 18 juin 2024. Un rendez vous pour dresser l’état des lieux a bien été fixé à cette date. Toutefois, ainsi que l’atteste Madame [R] [G], agent immobilier présente (attestation en date du 4 juillet 2025), l’état des lieux de sortie n’a pu être réalisé “la maison n’étant pas complètement vidée et pas du tout nettoyée..si bien que la date a été reportée d’un commun accord entre le locataire et la propriétaire. Le locataire a donc conservé les clés”. Ce point n’a pas été expressément contesté à l’audience par le locataire, la date de restitution des clés n’étant pas questionnée.

L’attestation de Val Touraine Habitat pour un contrat à effet du 13 juin 2024 produite par Monsieur [C] [X] ne signifie pas qu’il a définitivement quitté les lieux précédemment occupés.

Seul l’état des lieux dressé le 28 juin 2024, avec remise des clefs atteste du départ effectif et définitif du locataire. Celui-ci reste redevable des sommes dues jusqu’à libération des lieux. Il sera débouté de sa demande en remboursement de la somme de 297 € à titre de l’indemnité d’occupation due du 18 juin 2024 au 28 juin 2024.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et de paiement d’une majoration de retard

L’article 7 c) de la loi n°89 - 462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de “répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur...” d) “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives ...sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Il incombe en déclinaison de cette même loi au bailleur c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; [...]».

Il a été procédé à un état des lieux de sortie contradictoire le 28 juin 2025. Celui-ci met en avant un logement rendu en bon état d’usage. Il convient de souligner une durée d’occupation des locaux de 19 années. Madame [O] [Z] produit en procédure des photos commentées des différents pièces. Ces photos ne sont pas des pièces annexes de l’état des lieux de sortie, ne corroborent pas expréssément les constats faits sur celui-ci (exemple : chambres 1 avec papier peint déchiré et chambre 2 avec portes tachées non nettoyées et repeintes Versus une chambre 1 correcte - état d’usage, propre, velux et convecteur ok et une chambre 2 en bon état, chambre refaite et un store occultant à changer). Non datées, elles ne peuvent produire d’enseignements utiles. Concernant le point de litige relatif à la porte, il convient de déterminer si ce poste de réparation et dégradations locatives visés par le bailleur et sur lequel il s’appuie pour retenir le dépôt de garantie correspond à des réparations et dégradations locatives imputables au locataire sortant. Il est ici mentionné, pour l’entrée - en sortie “porte détériorée - manque un gond”. En entrée, il est précisé qu’il manque “un cache sur un gond”. Cet équipement est qualifié “en bon état” lors de l’entrée dans le logement, “propre, ternie côté intérieur”. Les éléments ne permettent pas de déterminer un lien de causalité suffisant pour imputer 55% du coût du remplacement total de la porte au locataire, alors même que cette porte n’est pas neuve en entrée, qu’il n’est pas apporté d’élément attestant d’un mauvais entretien par le locataire sur une porte de plus de 20 ans. Il ressort par ailleurs qu’aucun élément relatif à une possible réparation du gond cassé n’est communiqué, Madame [O] [Z] faisant le choix d’un remplacement complet. Enfin, il incombe au bailleur de faire toutes les réparations autres que locatives.

Compte tenu de la durée d’occupation des lieux par Monsieur [C] [X], de la restitution d’un logement en bon état d’usage après ces 19 années d’occupation, il sera retenu une durée de vie pour cet équipement de 25 ans, soit un montant de 610 € mis à la charge de Monsieur [C] [X] (2556,31 * 4%*6 = 613,51 arrondi à 610 €)

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose, à propos du dépôt de garantie :

« Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (…) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »

Madame [O] [Z] sera condamnée à verser la somme de 790 € au titre de la restitution du dépôt de garantie à Monsieur [C] [X].

Monsieur [C] [X] sera débouté de sa demande en paiement de la majoration de 10%.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens resteront à la charge respective de chacune des parties.

Il n’apparaitrait pas équitable de mettre à la charge de Monsieur [C] [X] les frais supportés pour sa défense par Madame [O] [Z]; Celle-ci sera déboutée de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [C] [X] de sa demande en reversement de loyer partiel de juin 2025.

Condamne Madame [O] [Z] à restituer à Monsieur [C] [X] la somme de 790 € au titre de restitution de son dépôt de garantie (1 400 € - 610 €) ;

Déboute Monsieur [C] [X] de sa demande en majoration du dépôt de garantie ;

Rejette la demande de Madame [O] [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera ses dépens ;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le quatorze novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, La juge des contentieux de la protection,