Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 24/00710 - N° Portalis DBY7-W-B7I-EMFN

NOV’HABITAT venant aux droits de la RENAISSANCE IMMOBILIERE CHALONNAISE

C/

[H] [E] [K] [E]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

NOV’HABITAT venant aux droits de la SA [Adresse 7] IMMOBILIERE CHALONNAISE [Adresse 4] [Adresse 6] [Localité 3]

représentée par Maître Barbara LEBAAD de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [H] [E] Madame [K] [E] [Adresse 1] [Localité 2]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 30 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025 par Irène PONCET-DUARTE, Présidente assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 08 février 1999, la SA [Adresse 9] a donné à bail à Madame [K] [I] épouse [E] et Monsieur [H] [E] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un montant total mensuel de 1.391,80 francs, correspondant actuellement à 309,36 euros de loyer et 227,07 euros de charges locatives. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la S.A. D'HLM NOV'HABITAT, venant aux droits de la S.A. [Adresse 8], a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été adressé le 12 octobre 2023. La S.A. D'HLM NOV'HABITAT a ensuite fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de d’huissier de justice du 12 février 2024 pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Le 28 février 2024, Madame [K] [E] et Monsieur [H] [E] ont saisi la Commission de surendettement des particuliers de la Marne du traitement de leur situation financière. Ils ont été déclarés recevables le 25 avril 2024. Saisi sur contestation des mesures imposées par la Commission par les époux [E], le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a, par jugement du 23 juin 2025, prononcé la suspension de l’exigibilité des créances des époux [E]. L'affaire a été appelée à l’audience du 17 avril 2024, renvoyée à celle du 09 juillet 2024, puis du 29 octobre 2024 dans l’attente de l’issue de la procédure de surendettement. L’affaire a été enfin retenue à l'audience du 30 septembre 2025. La S.A. [Adresse 11], représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Elle actualise la dette locative à la somme de 3 642,73 €. Elle ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu du jugement du 23 juin 2025 rendu dans le cadre de la procédure de surendettement. Madame [K] [E] et Monsieur [H] [E], présents à l’audience, sollicitent des délais de paiement. Monsieur [H] [E] expose qu’il perçoit actuellement des indemnités journalières d’un montant mensuel de 1 259 € dans le cadre d’un arrêt de travail, tandis que Madame [K] [E] fait état d’un revenu mensuel oscillant entre 1200 et 1300 €, outre la prime mensuelle d’activité d’un montant de 340 €. Ils indiquent par ailleurs qu’ils ont repris le versement du loyer courant. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 de code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. Il ne sera donc pas statué sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.  Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par voie électronique le 13 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 17 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. Par ailleurs, la S.A. D'HLM NOV'HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 13 octobre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations du 12 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail d’habitation conclu le 08 février 1999 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.951,30 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 décembre 2023.  La clause résolutoire étant acquise au 13 décembre 2023 et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date. Il convient par conséquent d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire Pour soutenir sa demande de paiement de 3 642,73 €, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 23 septembre 2025 démontrant que les locataires lui restent redevable de cette somme, après soustraction des frais de poursuite et de rejet de prélèvement. La dette locative représente donc la somme totale de 3.642,73 euros. Madame [K] [E] et Monsieur [H] [E] n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. La créance locative de la S.A. [Adresse 11], due par les époux [E] est donc fixée à la somme de 3 642,73 euros au titre de l'arriéré locatif. En conséquence, il y a lieu de les condamner à payer à la société Nov’Habitat la somme de 3 642,73 euros. La condamnation sera ordonnée de manière solidaire, les deux défendeurs étant mariés et la dette locative s’analyse comme une dette ménagère conformément à l’article 220 du Code civil. Il ressort toutefois que le paiement des loyers courant a été repris et que par décision du 23 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a suspendu l’exigibilité des créances des époux [E] pour une durée de 12 mois à compter du 23 juin 2025. Dans ces conditions et conformément à l’article 24 VI 4° de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de suspendre l’exigibilité de la créance locative pour la durée prévue dans la décision rendue le 23 juin 2025 par tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, prolongée de trois mois, soit jusqu’au 24 septembre 2026, pour permettre aux époux [E] de saisir de nouveau la commission de surendettement des particulier en application de l’article L.733-2 du code de la consommation et de suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur et Madame [E] à compter du 24 septembre 2026, leur situation financière étant susceptible d’évoluer significativement avant cette date puisqu’il ressort que Monsieur [E] est en arrêt maladie. Conséquemment, ils seront en outre condamnés solidairement à payer à la société bailleresse une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [K] [E] et Monsieur [H] [E], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification aux services du représentant de l’Etat. Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, ils seront condamnés in solidum à payer à la S.A. [Adresse 11] la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE recevable l'action de la SA D’HLM NOV’HABITAT venant aux droits de la SA [Adresse 9] ; CONSTATE que le bail conclu le 08 février 1999 entre la SA D’HLM LA RENAISSANCE IMMOBILIERE CHALONNAISE aux droits de laquelle vient désormais la SA [Adresse 12] et les locataires, Madame [K] [E] et Monsieur [H] [E], concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] a été résilié à la date du 13 décembre 2023 par la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit ; CONDAMNE solidairement Madame [K] [E] et Monsieur [H] [E] à payer à la SA D’HLM NOV’HABITAT venant aux droits de la SA [Adresse 10] la somme de 3 642,73 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ; SUSPEND l’exigibilité de la créance locative jusqu’au 23 septembre 2026 ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’au 23 septembre 2026 ; RAPPELLE qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet et en ce cas : ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [K] [E] et Monsieur [H] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Madame [K] [E] et Monsieur [H] [E] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmentée des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 23 septembre 2025 (date du dernier décompte) jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ; DEBOUTE Madame [K] [E] et Monsieur [H] [E] de leur demande tendant à obtenir des délais de paiement à l’issue du moratoire de 12 mois prononcé par jugement du 23 juin 2025 ; CONDAMNE in solidum Madame [K] [E] et Monsieur [H] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ; CONDAMNE in solidum Madame [K] [E] et Monsieur [H] [E] à payer à la SA D’HLM NOV’HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière. La Greffière, La Présidente,