Autres demandes relatives à la vente

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Deuxième Chambre JUGEMENT du 21 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/04392 - N° Portalis DB22-W-B7I-SE26

DEMANDEURS :

Madame [C] [D] [T] [M] épouse [P], née le 23 novembre 1955 à [Localité 1] (28), de nationalité française, retraitée, domiciliée [Adresse 1], représentée par Me Catherine CIZERON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Monsieur [N] [P], né le 03 avril 1953 à [Localité 2], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 1], représenté par Me Catherine CIZERON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [Q] [I], demeurant [Adresse 2] défaillant

Madame [V] [J] épouse [I], demeurant [Adresse 2] défaillant

ACTE INITIAL du 25 Juin 2024 reçu au greffe le 24 Juillet 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 10 Juin 2025, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025, prorogé au 21 Novembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte de commissaire de justice délivré à étude le 25 juin 2024, Madame [C] [D] [T] [M] épouse [P] et Monsieur [N] [P] (ci-après « les époux [P] ») ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Versailles Monsieur [Q] [I] et Madame [V] [J] épouse [I], aux fins de voir :

CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [I] et Madame [V] [J] épouse [I] à verser à Monsieur [N] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] la somme de 26.486 € au titre des intérêts d'emprunt supplémentaires ; CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [I] et Madame [V] [J] épouse [I] à verser à Madame [C] [M] épouse [P] la somme de 149.880 € en réparation de son préjudice financier ; CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [I] et Madame [V] [J] épouse [I] à verser à Monsieur [N] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] chacun la somme de 6.000 € en réparation de leur préjudice moral ; CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [I] et Madame [V] [J] épouse [I] à verser à Monsieur [N] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que suite au décès de Madame [S] [R], Madame [C] [P] a hérité d'un terrain à bâtir situé sur la commune de [Adresse 3], cadastré section B n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ; que par acte en date du 12 juillet 2017, Madame [C] [P] a promis de vendre à Monsieur [H] [F] ledit terrain à bâtir moyennant le prix de 1 258 000 €, l'acte définitif devant étre réitéré avant le 30 avril 2018 ; que la promesse prévoyait notamment comme condition suspensive que le bénéficiaire «obtienne un arrêté de non opposition expresse ou tacite à la déclaration préalable de division en trois lots purgé de tout recours administratif contentieux ni d'aucune décision tendant à son annulation» ; que par arrêté en date du 5 septembre 2018, la Commune de [Localité 3] a accordé à Monsieur [H] [F] un permis d'aménager en vue de la création d'un lotissement composé de six lots à bâtir.

Ils précisent que par lettre recommandée avec avis de réception du 30 octobre 2018, Monsieur et Madame [Q] [I] ont déposé un recours gracieux auprés du Maire de la commune de [Localité 3] aux fins d'obtenir le retrait de l'arrêté du 5 septembre 2018 ; que par lettre recommandée avec avis de réception en date du 26 novembre 2018, celui-ci a rejeté le recours gracieux de Monsieur et Madame [Q] [I] lesquels, par requête enregistrée par le secrétariat-greffe du tribunal administratif de Versailles le 15 janvier 2019, ont formé un recours contentieux contre l'arrêté dont s’agit.

Ils soulignent que selon jugement en date du 8 novembre 2019, le tribunal administratif de Versailles a rejeté la requête de ces derniers et les a condamnés à verser à la commune de[Localité 4] la somme de 750 € sur le fondement de l'article L761-1 du Code de justice administrative ; que la promesse de vente du 12 juillet 2017 étant devenue caduque, faute pour Monsieur [H] [F] d'avoir obtenu un permis d“aménager dans le délai prévu, Madame [C] [P] a, par acte du 20 septembre 2019, promis de vendre à la société GS INVESTISSEMENT IMMOBILIER cdes mêmes parcelles au prix de 1 300 000 € ; que la promesse était signée sous diverses conditions suspensives, dont celle pour le bénéficiaire d'obtenir un permis d'aménager, ladite promesse prévoyant que dans l'hypothèse où le permis d'aménager objet de la condition suspensive ferait l'objet d'un quelconque recours de tiers (gracieux ou contentieux), la durée de réalisation de la présente condition ainsi que celle de la présente promesse serait automatiquement prorogée d'une durée de trois mois et qu’à défaut pour le bénéficiaire d’être parvenu à lever le ou lesdits recours dans ce délai prorogé, la condition suspensive sera considérée comme n'étant pas réalisée. »

Les demandeurs expliquent que, par arrêté du 16 avril 2021, le Maire de la Commune de [Localité 4] a accordé à la société GS INVESTISSEMENT IMMOBILIER le permis d'aménager les parcelles objets de la promesse de vente ; que par lettre recommandée avec avis de réception du 9 juin 2021, Monsieur et Madame [Q] [I] ont de nouveau formé un recours gracieux à l'encontre de l’arrêté du 16 avril 2021 aux fins d'en obtenir le retrait ; que par lettre recommandée avec avis de réception du 11 août 2021, le Maire de la commune de [Localité 4] a rejeté ce recours de telle sorte que par requête enregistrée par le secrétariat-greffe du tribunal administratif de Versailles le 1er octobre 2021, Monsieur et Madame [Q] [I] ont demandé l'annulation dudit arrêté ; que par jugement en date du 10 mai 2022, le tribunal administratif de Versailles a rejeté leur requête et les a condamnés à verser à la société GS INVESTISSEMENT IMMOBILIER la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article L761-1 du Code de justice administrative ; qu'aux termes d'un pourvoi sommaire du 7 juillet 2022 et d'un mémoire complémentaire du 12 septembre 2022, Monsieur et Madame [Q] [I] ont demandé au Conseil d’État d’annuler le jugement rendu par le tribunal administratif de Versailles, si bien que le 4 octobre 2022, Madame [C] [P] et la société GS INVESTISSEMENT IMMOBILIER étaient contraintes de signer un avenant à la promesse de vente signée le 20 septembre 2019 en raison de ce recours, portant le délai de la signature de l’acte authentique au plus tard au 25 octobre 2023, le délai pouvant toutefois être automatiquement prorogé « faute pour le notaire d'avoir reçu toutes les pièces prévues à l'avenant, sans que ce cette prorogation puisse excéder 60 jours calendaires. »

Ils précisent, encore que par arrêt en date du 26 juin 2023, le Conseil d’État a rendu une décision de non-admission du pourvoi, de telle sorte que ce n'est que le 10 novembre 2023 que Madame [C] [P] a pu vendre le terrain à bâtir hérité de Madame [S] [R] à la société GS INVESTISSEMENT IMMOBILIER, dont le prix était toutefois ramené à la somme de 1 200 000 €, soit cinq ans après la date initialement prévue.

Ils précisent que s'ils admettent le droit d'agir de Monsieur et Madame [Q] [I] à l'encontre du premier permis d'aménager, ils considèrent qu'il en va différemment de leurs recours exercés à l'encontre du second permis d'aménager ; que si Monsieur et Madame [Q] [I] n'avaient pas exercé leurs divers recours abusifs, l'acte authentique de vente aurait pu être signé entre Madame [C] [P] et la société GS INVESTISSEMENT IMMOBILIER au plus tard en juillet 2021.

Ils rappellent que les deux demandes d'aménagement étant identiques et affirment que c'est indéniablement dans le seul but de retarder la délivrance définitive du permis d'aménager et d'obtenir la caducité de la vente et du projet de lotissement de la société GS INVESTISSEMENT IMMOBILIER que Monsieur et Madame [Q] [I] ont exercé un recours amiable puis un recours contentieux, jusqu'au pourvoi devant le Conseil d’État, à l'encontre du second permis d'aménager, alors qu'une fois le jugement du tribunal administratif de Versailles du 8 novembre 2019 rendu, ils savaient pertinemment que leurs recours à l'encontre de l’arrêté de permis d'aménager du 16 avril 2021 étaient voués à l'échec.

Ils soutiennent, ainsi, qu'en multipliant les recours à l'encontre du permis d'aménager du 16 avril 2021, qu'ils savaient vains, Monsieur et Madame [Q] [I] ont commis une faute à l'origine, pour eux, d'un préjudice direct et certain.

Ils affirment que que ces recours répétés les ont contraints à supporter des frais financiers considérables, les obligeant à souscrire un crédit de 330 000 €, au taux effectif global de 2,54% l’an, remboursable sur 24 mois avec 23 mois de différé, afin de faire face à l'intégralité des droits à régler dans le cadre de la succession de Madame [S] [R] ; que le retard de la vente les a contraints de sollicite deux prorogations de ce prêt, de 12 mois chacune.

Ils précisent, enfin, que Madame [C] [P] a perdu la somme de 101 400 € en raison de l'inflation des années 2021 à 2023 ainsi que le rendement qu'elle aurait pu obtenir en plaçant le prix de vente en bon père de famille, à un rendement minimum de 2%, qui lui aurait rapporté la somme de 48 480 € ; que ces années de procédure et d'attente, avec des frais financiers qui ne cessaient d'augmenter, ont généré un stress et une anxiété importants chez Monsieur et Madame [N] [P], ce qui justifie la réparation de leur préjudice moral à concurrence de la somme de 6 000 € chacun.

Assignés à étude d'huissier, Monsieur [Q] [I] et Madame [V] [J] épouse [I] n’ont pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile, le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

Le tribunal renvoie, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation, pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions des demandeurs.

La clôture a été prononcée le 07 avril 2025. L’affaire a été fixée à l'audience du 10 juin 2025 et prononcée au 19 septembre 2025, prorogé au 21 novembre 2025, date à laquelle le présent jugement a été mis à disposition des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’une faute des défendeurs dans l’exercice de leurs actions en justice

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

Le fait de persister à présenter, de manière déloyale, des moyens de fait ou de droit en ayant connaissance de leur caractère manifestement infondé constitue ainsi une faute de nature à caractériser un abus du droit d’agir en justice.

En revanche, la mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d'application de l'article 1240 du code civil.

Il appartient à celui qui invoque de la responsabilité délictuelle d’une personne de démontrer l’existence d’une faute de sa part, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

*

En l'espèce, il résulte des élements du dossier que la chronologie des évènements est la suivante :

- Par acte en date du 12 juillet 2017, Madame [C] [P] a promis de vendre à Monsieur [H] [F], sous condition suspensive que le bénéficiaire obtienne un arrêté de non opposition expresse ou tacite à la déclaration préalable de division en trois lots purgé de tout recours administratif contentieux ni d'aucune décision tendant à son annulation, un terrain à bâtir un terrain à bâtir situé sur la commune de [Localité 3] cadastré section B n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], l'acte définitif devant être réitéré avant le 30 avril 2018 ; - Par arrêté en date du 5 septembre 2018, la commune de [Localité 3] a accordé à Monsieur [H] [F] un permis d'aménager en vue de la création d'un lotissement composé de six lots à bâtir, contre lequel, Monsieur et Madame [Q] [I] ont déposé un recours gracieux, par lettre recommandée avec avis de réception du 30 octobre 2018, aux fins d'obtenir son retrait ; - Ce recours ayant été rejeté, Monsieur et Madame [Q] [I] ont formé un recours contentieux, par requête enregistrée par le secrétariat-greffe du tribunal administratif de Versailles le 15 janvier 2019, rejetée par jugement en date du 8 novembre 2019.

Il est résulte, encore, des pièces au dossier que :

- Une seconde promesse de vente a été signée le 20 septembre 2019 sous condition suspensive d'obtention d'un permis d'aménager. la société GS INVESTISSEMENT IMMOBILIER ; - Par arrêté du 16 avril 2021, le Maire de la commune de [Localité 4] a accordé le permis d'aménager sollicité par la bénéficiaire de la promesse ;

- Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 juin 2021, Monsieur et Madame [Q] [I] ont formé un recours gracieux à l'encontre de l'arrêté du 16 avril 2021 aux fins d'en obtenir le retrait ; - Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 août 2021, le Maire de la commune de [Localité 4] a rejeté ce recours ; - Par requête enregistrée par le secrétariat-greffe du tribunal administratif de Versailles le 19 octobre 2021, Monsieur et Madame [Q] [I] ont demandé l'annulation de l'arrêté portant permis daménager accordé par le maire de la commune de [Localité 4] à la société GS INVESTISSEMENT IMMOBILIER ; - Par jugement en date du 10 mai 2022, le tribunal administratif de Versailles a rejeté la requête de Monsieur et Madame [Q] [I] ; - Monsieur et Madame [Q] [I] ont, alors, sollicité du Conseil d'Etat l'annulation de ce jugement, aux termes d'un pourvoi sommaire du 7 juillet 2022 ; - Par arrêt en date du 26 juin 2023, le Conseil d'Etat a rendu une décision de non-admission du pourvoi.

Il est, par ailleurs, constant que les moyens développés au soutien de leurs recours par les époux [I] étaient fondés sur les mêmes dispositions, à savoir les articles R.423-1, R.441-3 et R.441-4 du Code de l'urbanisme.

Pour autant, l'absence de communication des deux projets d'aménagement ayant fait l'objet des permis d'aménager des Maires des communes de [Localité 3] et de [Localité 4], ne permet pas d'établir comme le prétendent les demandeurs que les époux [I] auraient persisté à présenter, de manière déloyale, des moyens de droit et de fait qu’ils savaient inexacts ou non sérieux.

En effet, s’agissant de deux projets immobiliers différents, il est de principe, sauf à démontrer leur mauvaise foi, que les défendeurs étaient tout à fait en droit de former un recours afin que les moyens présentés à l'encontre du second projet soient examinés, sans que le recours unique devant le Conseil d’Etat ne puisse être considéré comme la preuve d’un quelconque acharnement.

En l’espèce, le seul fait de former deux recours successifs contre deux permis d’aménager portant sur les mêmes parcelles n’est pas succeptible de constituer à lui seul un abus de procédure. De même, le seul fait que des moyens de fait ou de droit aient été rejetés et déclarés mal fondés est tout à fait insuffisant à engager la responsabilité délictuelle d’une partie, alors qu’il est au contraire nécessaire de rapporter la preuve d’un comportement déloyal ou d’un acharnement fautif

En l’espèce, force est de constater qu’aucune déloyauté, mauvaise foi ni erreur grossière susceptible de caractériser un abus du droit d’ester en justice ne sont donc établies dans le cadre de l’action engagée devant les juridictions administratives.

Dès lors, l'ensemble des demandes présentées par les consorts [P] doivent être déboutés de l'ensemble de leurs demandes.

Sur les autres demandes :

Selon l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il y a, donc, lieu de condamner les consorts [P], qui succombent, aux dépens et de les débouter de leur demande d'indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE l'ensemble des demandes présentées par Madame [C] [D] [T] [M] épouse [P] et Monsieur [N] [P] ;

CONDAMNE Madame [C] [D] [T] [M] épouse [P] et Monsieur [N] [P] aux dépens de l'instance ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 21 NOVEMBRE 2025 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT