Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE d' ALBERTVILLE [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] ☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00312 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C37S

ORDONNANCE DE REFERE

N° 25/00089

DU : 13 Novembre 2025

S.C.I. CC

C/

[L] [J] [B]

Grosse et expéd. le 17 Novembre 2025 à la SCI CC

Expéd. le 17 Novembre 2025 à M. [B] M. le Sous-Préfet d'Albertville ORDONNANCE DE REFERE DU 13 Novembre 2025

A l'audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 13 Novembre 2025

PRESIDENT : [...]

GREFFIER PRÉSENT LORS DES DÉBATS : [...] GREFFIER PRÉSENT LORS DU DÉLIBÉRÉ : [...]

DEMANDEUR :

S.C.I. CC dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Madame [D] [A], munie d'un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [J] [B] né le 2 mai 1998 à [Localité 2] (GUINÉE) demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Après débats à l'audience publique des référés du 04 Septembre 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025 aux horaires d'ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2021, la SCI CC a donné en location à M. [L] [B] et Mme [F] [S] un logement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 580 euros.

Par acte du 28 mars 2025, la SCI CC a fait délivrer un commandement de payer à M. [L] [B] la somme de 7.370,77 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 31 mars 2025, la SCI CC a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, la SCI CC a fait assigner en référé M. [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins : de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de M. [L] [B] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de condamner M. [L] [B], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 8.394,25 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des locaux, de condamner M. [L] [B] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 28 mars 2025 et celui de sa notification à la CCAPEX. L’assignation a été dénoncée le 20 juin 2025, à la Préfecture de la Savoie.

A l’audience du 4 septembre 2025, la SCI CC, représentée par Mme [D] [A] maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 9.435,13 euros au 30 septembre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus. Elle indique que le locataire ne paie plus aucune somme depuis le mois de février 2025.

M. [L] [B], présent, indique qu’une instance de divorce est en cours avec Mme [S] et qu’elle s’est retirée du bail. Il expose qu’il réoccupe le logement depuis juillet 2024 et qu’auparavant c’était Mme [S] qui l’occupait. Il ne conteste pas le montant de la dette mais indique ne pas travailler et ne pas avoir eu de chauffage pendant 1 an.

Le Diagnostic Social et Financier n'a pas été transmis au greffe du tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l'article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l'article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI CC justifie avoir saisi la CCAPEX le 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI CC aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 juin 2021 à compter du 30 mai 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [L] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation illicite des lieux par M. [L] [B] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI CC, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation. Il convient en conséquence de condamner M. [L] [B] à payer à la SCI CC une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 30 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, correspondant à la somme de 580 euros.

Sur l’arriéré des loyers, indemnités d’occupation et charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est tenu notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SCI CC verse aux débats un contrat de bail signé le 17 juin 2021, l'acte de comandement de payer délivré le 28 mars 2025, un décompte arrêté au 30 septembre 2025 établissant les loyers et charges échus à la somme de 9.435,13 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI CC est établie dans son principe et son montant.

En conséquence, M. [L] [B] sera condamné à payer à la SCI CC la somme de 9.435,13 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [L] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 mars 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner M. [L] [B] à payer à la SCI CC la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ;

Statuant en premier ressort par ordonnance contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

DECLARONS recevable la demande de la SCI CC aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 17 juin 2021 entre la SCI CC d'une part et M. [L] [B] d'autre part portant sur les locaux, comprenant un appartement et une cave, situés [Adresse 3] à [Localité 3], à la date du 30 mai 2025 ;

DISONS que M. [L] [B] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, et à défaut,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [L] [B] à payer à la SCI CC la somme provisionnelle de 9.435,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus selon décompte arrêté au 30 septembre 2025, loyer de septembre 2025 inclus et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [L] [B] à payer à la SCI CC une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à échoir à compter du 1er octobre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale à 580 euros ;

CONDAMNONS M. [L] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l'assignation et de la notification de l'assignation à la Préfecture ;

CONDAMNONS M. [L] [B] à payer à la SCI CC la somme de 150 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,