Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Novembre 2025 __________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [E] 13 Rue de Pontois 56130 FEREL

assisté de Maître Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Guillaume CIZERON, avocat au sein du même barreau

D'une part, DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [R] 4 rue de Morlaix RDC Porte Gauche 44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 septembre 2025 date des débats : 11 septembre 2025 délibéré au : 06 novembre 2025

RG N° N° RG 25/02127 - N° Portalis DBYS-W-B7J-N3VJ

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Marc GUEHO, CCC à Monsieur [H] [R] + préfecture Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 9 juillet 2024 à effet au 1er août 2024, [N] [E] a donné à bail à [H] [R] un logement meublé de type 3 lui appartenant sis, 4 rue de Morlaix - 44800 SAINT-HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 700 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 130 €.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, [N] [E] a fait commandement à [H] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 720,76 € arrêté au 20 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [N] [E] a fait assigner [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers, charges, dépôt de garantie et défaut d’assurance du logement ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique si nécessaire ;

· Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles au choix de commissaire de justice, aux frais et risques du locataire ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 7 470 € au titre des loyers, charges, dépôt de garantie et pénalités impayées ;

· Condamner [H] [R] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 700 € augmentée des charges, exigible le 16 de chaque mois depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 71,53 € correspondant à la consommation d’électricité au cours du mois d’août 2024 ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 200 € pour la période allant du 1er août 2024 au 31 mai 2025 au titre des frais internet et télévision, outre la somme de 20 € par mois à compter du mois de juin 2025 jusqu’à la libération des lieux ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 19 août 2025 par l'Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025. A ladite audience, [N] [E], assisté de son conseil se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6 640 € au titre des loyers et charges échus à la date du 11 septembre 2025.

Régulièrement assigné à domicile, [H] [R] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Au jour du commandement de payer, le 24 septembre 2024, le loyer hors charges était de 700 € et la somme due de 1 720,76 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (1 400€). Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 27 septembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 28 mai 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 2 juin 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, [N] [E] a fait commandement à [H] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 720,76 € arrêté au 20 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail à l’article VII.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d’[H] [R].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

À l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [N] [E] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [H] [R] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6 640 € au titre des loyers, charges, dépôt de garantie et indemnités d’occupation échus au 11 septembre 2025. Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 130,66 €, mais aussi les factures d’électricité et d’internet, soit la somme de 171,53 €, qui ne relèvent pas de la dette locative mais d’autres créances, le cas échéant.

En conséquence, [H] [R] sera condamné au paiement de la somme de 6 337,81 € au titre des seuls loyers, charges, dépôt de garantie impayé et indemnités d’occupation échus au 11 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

[H] [R] sera enfin condamné à payer à [N] [E], à compter du 12 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges en plus et revalorisation incluses, soit la somme de 700 €.

Sur les autres dettes

Sur la dette d’électricité

[N] [E] produit une facture d’électricité à son nom pour la période du 31 juillet 2024 au 1er octobre 2024, le bail prenant effet au 1er août 2024. L’adresse de Glen LE RAY mentionnée sur cette facture est la même que celle d’[H] [R] à compter du 1er août 2024, la même que le lieu de consommation mentionné sur la facture.

Face à l’impossibilité de savoir à quel logement se rapporte cette facture, dressée au nom du bailleur, il convient de rejeter sa demande d’en mettre le montant à la charge du locataire.

Sur la dette d’internet

[N] [E] demande que [H] [R] soit condamné à lui payer la somme de 200 € pour la période allant du 1er août 2024 au 31 mai 2025 au titre des frais d’internet et télévision, outre la somme de 20 € par mois à compter de juin 2025 et jusqu’à libération des lieux.

Il justifie pour cela d’un échange de messages électroniques avec son locataire, en date du 22 août 2024, soit après l’installation de ce dernier. Dans ces messages, [N] [E] propose de « facturer » 20 € par mois à [H] [R] au titre d’un forfait Free, ce que celui-ci accepte.

D’après le relevé de compte locataire, la somme de 100 € a été facturée au défendeur entre le 1er août 2024 et le 30 septembre 2025. La dette étant quérable, c’est au bailleur de facturer les sommes qu’il réclame.

Au regard des pièces produites, [H] [R] est fondé à demander le paiement de la somme de 100 € au titre des frais d’internet et de télévision au regard de l’accord écrit survenu entre lui et son locataire, pour la période allant du 1er août 2024 au 30 septembre 2025, puis à hauteur de 20 € par mois du 1er octobre 2025 à la libération des lieux loués.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, [N] [E] a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et a expliqué être dans une situation catastrophique de ne plus pouvoir rembourser son crédit immobilier. D'après le relevé de compte locataire, [H] [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Le diagnostic social et financier transmis indique que le défendeur vit avec sa compagne et leurs quatre enfants, âgés de 4 ans à 3 mois. La situation administrative de sa compagne ne lui permet pas de travailler. Quant à [H] [R], il cherche du travail en tant que salarié. Les charges du couple sont trop élevées au regard de leurs ressources. Ainsi, la situation du locataire ne lui permet pas de régler sa dette.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [H] [R].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [R], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à [N] [E] la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 9 juillet 2024 entre [N] [E] et [H] [R], concernant le logement sis 4 rue de Morlaix - 44800 SAINT-HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

CONDAMNE [H] [R] à payer à [N] [E] la somme de 6.337,81 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges, dépôt de garantie et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 septembre 2025, échéance d'août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE [N] [E] de sa demande de condamnation d’[H] [R] à lui payer la somme de 71,53 € au titre d’une facture d’électricité ;

CONDAMNE [H] [R] à payer à [N] [E] la somme de 100 € au titre des frais internet et télévision pour la période du 1er août 2024 au 30 septembre 2025, puis à hauteur de 20 € par mois à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux loués ;

CONDAMNE [H] [R] à payer à [N] [E], à compter du 12 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges en plus et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 700 €, payable le 16 de chaque mois, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [H] [R], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion d’[H] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [H] [R] à payer à [N] [E] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY