Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1]

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REFERENCES : N° RG 25/01374 N° Portalis DB3S-W-B7J-2UWT

Minute : 1168/25

S.A. LOGIREP Représentant : SELARL PAUTONNIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [W] [I]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SELARL PAUTONNIER & ASS. Copie délivrée à : M. [I] Le 3 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM dénommée “LogiRep”, dont le siège social est situé [Adresse 2], anciennement dénommée “LOGISTART”, venant elle-même aux droits et actions de la “S.A. D’HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION PARISIENNE - LOGIREP”, suite à fusion-absorption,

Représentée par la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIÉS, Avocats au Barreau de Paris substitué par Me Ronan PENNANÉAC’H, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [I], demeurant [Adresse 3] comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 juillet 1964, OPH [Localité 1], aux droits duquel vient Logirep a donné à bail à M. [C] [I] et Mme [R] [I] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 194,25 FF.

Mme [R] [I] est décédée le 4 avril 2024, M. [C] [I] étant prédécédé.

Logirep a fait signifier à M. [W] [I], par exploit de commissaire de justice du 8 août 2024, une sommation de quitter les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, Logirep a fait assigner M. [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 mars 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 22 septembre 2025.

Logirep, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [W] [I] de l'intégralité de ses demandes et de : o constater la résiliation du contrat de bail au 4 avril 2024 ; o constater que M. [W] [I] est occupant sans droit ni titre ; o ordonner l'expulsion de M. [W] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [W] [I] ; o condamner M. [W] [I] à payer : ? la somme de 10 966,94 € à valoir sur l'arriéré des indemnités d'occupation arrêté au 15 septembre 2025, échéance d'août 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût de la sommation, de l'assignation et de ses suites.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, 544 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 15 juillet 1964 a été résilié par l'effet du décès de Mme [R] [I], que M. [W] [I] ne justifie pas être éligible au transfert du bail à son profit, qu'il est occupant sans droit ni titre.

M. [W] [I], comparant, demande le transfert du bail à son profit, à défaut, les plus larges délais pour quitter les lieux. Au soutien de sa demande, il indique habiter les lieux depuis le mois de mars 2022, avoir soutenu sa mère, titulaire du bail, jusqu'à son décès, et actualise sa situation personnelle et financière.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 1er octobre 2025, M. [W] [I] a adressé la copie de sa déclaration de revenus pour l'année 2022, datée du 13 octobre 2023.

MOTIFS

o Sur la résiliation du contrat de bail intervenue le 4 avril 2024

L'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré […] aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En l'espèce, le bail a été conclu le 15 juillet 1964 entre OPH [Localité 1], aux droits duquel vient Logirep, d'une part, et M. [C] [I] et Mme [R] [I], d'autre part. Il ressort de l'acte de décès fourni à la cause que Mme [R] [I] est décédée le 4 avril 2024, M. [C] [I] étant prédécé.

Les parties ne contestent pas la qualité de descendant de M. [W] [I] à l'égard des titulaires du bail. En revanche, les pièces fournies par ce dernier à la cause ne permettent pas d'établir une occupation personnelle des lieux avant le 13 octobre 2023, soit moins d'un an avant le décès du dernier locataire en titre. Ce faisant, M. [W] [I] échoue à démontrer qu'il est éligible au transfert du bail en cause.

En conséquence, le contrat de bail est résilié depuis le 4 avril 2024 et il convient de rejeter la demande de transfert de bail formée par M. [W] [I].

o Sur l'expulsion de M. [W] [I]

L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L'article 1358 du code civil dispose que, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

En l'espèce, M. [W] [I] reconnaît occuper les lieux litigieux et ne peut justifier d'aucun titre.

En conséquence, l'expulsion de M. [W] [I] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur les modalités de l'expulsion

Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, il apparaît que M. [W] [I] ne s'est acquitté d'aucun paiement au bénéfice du demandeur depuis le décès de Mme [R] [I]. Il ne justifie à la barre d'aucune recherche de relogement, malgré le délai laissé en ce sens du fait du renvoi accordé par le tribunal.

En conséquence, il convient de rejeter la demande délai formé par M. [W] [I].

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 15 juillet 1964 que M. [C] [I] et Mme [R] [I] devaient payer un loyer d'un montant de 194,25 FF hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 592,82 €.

Or, le maintien dans les lieux de M. [W] [I] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 4 avril 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 15 juillet 1964.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [W] [I] restait devoir la somme de 10 966,94 € euros à la date du 15 septembre 2025, terme d'août 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 237,88 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 10 729,06 €, arrêtée au 15 septembre 2025, terme d'août 2025 inclus, ce qui n'est pas contesté en défense.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner M. [W] [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025, terme de septembre 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux en date du 8 août 2024 et de l'assignation en date du 16 juin 2025.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que la résiliation du contrat de bail conclu le 15 juillet 1964 entre OPH [Localité 1], aux droits duquel vient Logirep, d'une part, et M. [C] [I] et Mme [R] [I], d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], au 4 avril 2024 ;

CONSTATE que M. [W] [I] est occupant sans droit ni titre du logement de l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [W] [I] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [W] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [W] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [W] [I] à verser à Logirep la somme de 10 729,06 €, au titre de l'arriéré des indemnités d'occupation arrêté au 15 septembre 2025, terme d'août 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 831,05 € à compter du 16 juin 2025 et sur le surplus à compter du 3 novembre 2025, date du jugement ;

CONDAMNE M. [W] [I] à payer à Logirep l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er octobre 2025, terme de septembre 2025, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Logirep de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [I] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux et de l'assignation ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION