Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/02583 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NOFC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

11ème civ. S2

N° RG 25/02583 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NOFC

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Me Sarah ZIMMERMANN

Monsieur [S] [I]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Association ONLE - FAC HABITAT prise en la personne de son Président [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Me Sarah ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 70

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [I] né le 19 Janvier 2000 à [Localité 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] comparant

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection Hafize CIL, Greffière placée

DÉBATS : A l'audience publique du 12 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Novembre 2025.

JUGEMENT Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/02583 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NOFC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 mars 2023 à effet du 7 mars 2023, l'association ONLE-FAC HABITAT a consenti à Monsieur [S] [I] un contrat de sous-location sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], d'une durée d'un an renouvelable, pour un loyer mensuel de 393.12 euros outre une provision sur charges d'un montant de 182.68 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, l'association ONLE-FAC HABITAT a fait signifier à Monsieur [S] [I] le 27 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3010.41 euros et d'avoir à justifier d'une assurance locative.

Par acte délivré le 5 février 2025, l'association ONLE-FAC HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constat de la résiliation du bail, l'expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d'une indemnité d'occupation.

A l'audience du 12 septembre 2025, l'association ONLE-FAC HABITAT, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance, aux fins de voir : - Constater la résiliation de plein droit du contrat de location, - Ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [S] [I] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, - Condamner Monsieur [S] [I] au paiement de la somme de 3434.04 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal sur la somme de 3010.41 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l'acte introductif d'instance, - Condamner Monsieur [S] [I] à payer une indemnité d'occupation fixée à un montant égal au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, - Condamner Monsieur [S] [I] à lui payer la somme de 500.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Monsieur [S] [I] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, - Rappeler l'exécution par provision de la décision à intervenir,

L'association ONLE-FAC HABITAT précise que Monsieur [S] [I] n'a pas régularisé son arriéré locatif dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer si bien que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement donné à bail depuis la date de résiliation du bail. Elle actualise la dette locative à la somme de 5220.82 euros au 8 septembre 2025 et précise que le règlement des loyers courants n'a pas repris. Elle s'oppose ainsi à toute demande de délais de paiement.

Monsieur [S] [I] ne conteste pas la dette locative. Il expose être étudiant et avoir signé un contrat en alternance pour un salaire de 1400.00 euros. Il soutient pouvoir prétendre à un salaire de 1800.00 euros à partir de janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes.

La situation d'impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 5 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 14 février 2025 à l'autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 27 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3010.41 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 novembre 2024 à minuit étant relevé que l'association ONLE-FAC HABITAT sollicite la résiliation du bail pour impayé de loyers et non pour absence de justificatif d'une assurance locative telle qu'également visé au commandement de payer précité.

Sur le montant de l'arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce l'association ONLE-FAC HABITAT a produit à l'audience un décompte actualisé au 8 septembre 2025 aux termes duquel Monsieur [S] [I] reste redevable de la somme de 5220.82 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation comprenant l'échéance du mois d'août 2025.

Monsieur [S] [I] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette qu'il reconnait d'ailleurs.

En conséquence, Monsieur [S] [I] sera condamné à payer à l'association ONLE-FAC HABITAT la somme de 5220.82 euros au titre des loyers et des charges, échéance d'août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3010.41 euros à compter du commandement de payer soit le 27 septembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande d'expulsion et les délais de paiement.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce il est ressort du décompte précité que le règlement des loyers courants n'a pas repris et que la dette locative a augmenté depuis l'acte introductif d'instance.

Dans ces conditions, Monsieur [S] [I] qui déclare percevoir des revenus d'un montant de 1400.00 euros alors que le loyer courant d'un montant de 700.00 euros n'est pas réglé, ne justifie pas d'une solvabilité suffisante pour apurer la dette locative y compris dans le cadre de délais de paiement.

Par conséquent il n'y a pas lieu à accorder des délais de paiement d'office.

En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de Monsieur [S] [I] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [S] [I] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente décision.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, Monsieur [S] [I] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre soit le 27 novembre 2024 à minuit et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [S] [I] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 5220.82 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 27 novembre 2024.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement.

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [S] [I] ferait l'objet actuellement d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires.

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [S] [I], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [S] [I], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à l'association ONLE-FAC HABITAT la somme de 150.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par l'association ONLE-FAC HABITAT à l'encontre de Monsieur [S] [I] ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 2 mars 2023 entre l'association ONLE-FAC HABITAT, et Monsieur [S] [I] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 27 novembre 2024 à minuit ;

DIT n'y avoir lieu à accorder d'office les délais de paiement prévus à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [S] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

ORDONNE à Monsieur [S] [I] de libérer le logement et d'en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [S] [I] d'avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, l'association ONLE-FAC HABITAT pourra, à expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à payer à l'association ONLE-FAC HABITAT la somme de 5220.82 euros (cinq mille deux cent vingt euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation incluant l'échéance du mois d'août 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3010.41 euros à compter du 27 septembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à payer à l'association ONLE-FAC HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges, à compter du 27 novembre 2024 à minuit, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'au départ volontaire et libération effective des avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois ;

DIT que cette créance ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [S] [I] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 5220.82 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 27 novembre 2024;

DIT n'y avoir lieu à accorder d'office les délais de paiement prévus à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

CONSTATE qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [S] [I] bénéficierait des effets d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] aux dépens y compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS Monsieur [S] [I] à payer à l'association ONLE-FAC HABITAT la somme de 150,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION HAFIZE CIL CATHERINE KRUMMER