Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 2025/ JUGEMENT DU : 17 Octobre 2025 DOSSIER N° : N° RG 25/00331 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DOLN NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière AFFAIRE : [O] [Q], [M] [Q] C/ [N], [Z] [B]-[V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Clarisse LOPEZ, Juge

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES : copie exécutoire délivrée à : Me LEVEAU le : 17.10.2025

copie certifiée conforme délivrée à : Mme [B]-[V] le : 17.10.2025

DEMANDEURS

Mme [O] [Q], ayant pour mandataire de gestion CITY IMMOBILIER GESTION, demeurant 406 rue du repos - 38290 LA VERPILLIERE représentée par Maître Julie LEVEAU, avocat au barreau de LYON substituée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE,

M. [M] [Q], ayant pour mandataire de gestion CITY IMMOBILIER GESTION né le 07 Septembre 1961 à JALLIEU (38300), demeurant 406 Rue du repos - 38290 LA VERPILLERE représenté par Maître Julie LEVEAU, avocat au barreau de LYON substituée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE,

DEFENDERESSE

Mme [N], [Z] [B]-[V] née le 28 Juillet 1966 à BOURGOIN (38300), demeurant 361, avenue de la Pierre Dourdant - 38290 LA VERPILLIÈRE comparante

Qualification : contradictoire, premier ressort

Débats tenus à l'audience du 05 Septembre 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Octobre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame LOPEZ, Juge des contentieux de la protection, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat de bail sous la forme électronique ayant pris effet le 1er juillet 2023, Monsieur [M] [Q] et Madame [O] [Q] ont donné en location à Madame [N] [V] (nom d'usage [B]) un logement sis 361, rue de la Pierre Dourdant - 38290 LA VERPILLIERE.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, Monsieur [M] [Q] et Madame [O] [Q] ont fait délivrer à Madame [N] [V] (nom d'usage [B]) un commandement d’avoir à leur payer la somme de 1.076,38 euros correspondant au montant des loyers dus au 8 janvier 2025, outre le coût de l’acte.

Par assignation délivrée à Madame [N] [V] (nom d'usage [B]), le 31 mars 2025, Monsieur [M] [Q] et Madame [O] [Q] sollicitent que soit constatée (et en tant que de besoin prononcée) la résiliation du bail conclu entre les parties et que soit ordonnée l’expulsion de la locataire ; Monsieur [M] [Q] et Madame [O] [Q] réclament en outre la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives et le paiement de la somme de 1.614,57 euros (à parfaire à l'audience) au titre de loyers échus et impayés avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ; outre celle de 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale, prévue par la loi du 31 juillet 1998 est parvenu au tribunal avant l’audience ; il indique que Madame [N] [V] (nom d'usage [B]) vit seule, perçoit une pension et une rente d'invalidité et soutient financièrement ses trois enfants majeurs. Il est également fait mention du dépôt d'un dossier de surendettement ayant abouti à des mesures imposées (mensualité de remboursement fixée à 170,00 euros) contestées par Madame [B], qui s'est ensuite désistée de sa contestation. Il y est également rapporté l'engagement pris par Madame [B] de reprendre le paiement de son loyer courant à compter du mois d'avril 2025.

A l’audience du 13 juin 2025, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation. Madame [N] [B]-[V] a comparu en personne et a indiqué être dans l'attente de la mise en œuvre des mesures imposées dans le cadre de sa procédure de surendettement. Il lui a été rappelé par la juridiction qu'elle était tenue de régler son loyer courant dans le cadre de la procédure de surendettement et elle s'est engagée à régler l'échéance du mois de juin 2025 le 15 juin 2025.

Au vu de ces éléments, un renvoi a été ordonné à l'audience du 5 septembre 2025.

Ce jour, Monsieur [M] [Q] et Madame [O] [Q], représentés par leur Conseil, s'opposent au renvoi d'office envisagé par la juridiction, précisent que dans le courant du mois d'août 2025, Madame [B]-[V] a déposé un nouveau dossier de surendettement, empêchant ainsi la mise en application des mesures imposées par la Commission de surendettement. Ils soulignent que les loyers courants ne sont pas réglés depuis le mois de juin 2025 et s'opposent en conséquence à l'octroi de délais de paiement, leur dette actualisée s'élevant à la somme de 7.151,28 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Madame [N] [V] (nom d'usage [B]), n’est ni présente ni représentée. Elle a toutefois adressé des documents à la juridiction en amont de l'audience, dont il ressort que son état de santé ne lui permet pas d'assister à l'audience (certificat médical à l'appui) et qu'elle a déposé un dossier de surendettement le 29 août 2025.

Sur quoi, la juridiction a décidé de retenir l'affaire, laquelle a été mise en délibéré à la date du 17 octobre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, les requérants justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX et de la notification au représentant de l'État dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

Sur la résiliation et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d'un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

En l’espèce, le commandement délivré par Monsieur [M] [Q] et Madame [O] [Q] le 27 janvier 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il est établi par les pièces produites notamment le décompte actualisé au 2 septembre 2025 que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 27 mars 2025.

Le juge peut, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [M] [Q] et Madame [O] [Q] s’opposent à l’octroi de délais de paiement et il apparaît que la locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience (loyer non réglé depuis le mois de juin 2025), le dépôt d'un nouveau dossier de surendettement étant sans incidence dans la mesure où, au jour où il est statué, la juridiction n'a pas été informée de l'éventuelle recevabilité de celui-ci.

Il convient en conséquence de ne pas accorder à Madame [N] [V] (nom d'usage [B]) de délais de paiement, de constater le jeu de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [M] [Q] et Madame [O] [Q] à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [V] (nom d'usage [B]) ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger au délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte actualisé.

Monsieur [M] [Q] et Madame [O] [Q] sont fondés, en outre, à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [N] [V] (nom d'usage [B]) dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il convient dès lors de condamner Madame [N] [V] (nom d'usage [B]) à payer à Monsieur [M] [Q] et Madame [O] [Q] la somme de 7.151,28 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.076,38 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur les autres demandes

La défenderesse sera condamnée aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera accordé à Monsieur [M] [Q] et Madame [O] [Q] la somme de 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement sis 361, rue de la Pierre Dourdant - 38290 LA VERPILLIERE entre Monsieur [M] [Q] et Madame [O] [Q] et Madame [N] [V] (nom d'usage [B]) à la date du 27 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [N] [V] (nom d'usage [B]) et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique;

RAPPELLE qu’en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [N] [V] (nom d'usage [B]) au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et dont le montant produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir ;

CONDAMNE Madame [N] [V] (nom d'usage [B]) à payer à Monsieur [M] [Q] et Madame [O] [Q] la somme totale de 7.151,28 euros au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation arrêtés au 2 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025, sur la somme de 1.076,38 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Madame [N] [V] (nom d'usage [B]) à payer à Monsieur [M] [Q] et Madame [O] [Q] la somme de 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [V] (nom d'usage [B]) aux dépens;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le Juge des Contentieux de la Protection