Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 2025/ JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025 DOSSIER N° : N° RG 25/00316 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DOHX NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière AFFAIRE : Etablissement ADVIVO (anciennement OPAC DE VIENNE) C/ [U] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Mme LACOINTA Virginie, magistrat à titre temporaire

Greffier : Mme THEOLEYRE Emmanuelle, Greffier

DESTINATAIRES : copie exécutoire délivrée à : Me CHAPUIS Charles-Antoine le : 03/11/2025

copie exécutoire délivrée à : [M] [U] le : 03/11/2025

DEMANDERESSE

Etablissement ADVIVO (anciennement OPAC DE VIENNE), dont le siège social est sis 1 square de la Résistance - 38200 VIENNE représentée par Me Charles-Antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

Mme [U] [M], demeurant 14, plan des Aures - 5ème étage - 38780 PONT-EVÊQUE comparante

Qualification : contradictoire en premier ressort

Débats tenus à l'audience du 08 Septembre 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Novembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Mme LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par Mme THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrat de bail en date du 20 novembre 2017, ADVIVO a donné en location à Madame [M] [U] un logement sis 14 Plan des Aures, 5ème étage, Apt 53 à PONT EVEQUE (38780).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, ADVIVO a fait délivrer à Madame [M] [U] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 2191.60 euros correspondant au montant des loyers dus au 6 janvier 2025, outre le coût de l’acte.

Par assignation délivrée à Madame [M] [U], le 18 mars 2025, ADVIVO sollicite que soit constatée la résiliation du bail conclu entre les parties et que soit ordonnée l’expulsion de la locataire ; ADVIVO réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, et le paiement de la somme de 2951.28 euros au titre de loyers échus et impayés ; outre celle de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale prévue par la loi du 31 juillet 1998 est parvenu au tribunal avant l’audience ; il indique que Madame [M] [U] est salariée en CDI à temps partiel; qu’elle bénéficie de prestations sociales; qu’elle suit une formation non rémunérée; qu’elle vit avec ses deux filles mineures; que des difficultés personnelles et la perte de son emploi ont généré la dette locative; qu’un plan d’apurement à hauteur de 50 euros par mois est proposé.

A l’audience du 8 septembre 2025, après renvoi, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

ADVIVO précise n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame [M] [U], confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 2790.43 euros au 1er septembre 2025 et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Madame [M] [U], présente, précise n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers. Elle indique avoir repris le paiement des loyers et verser 80 euros en plus. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 80 euros.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 3 novembre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Dans le cours du délibéré, Madame [M] [U] a transmis ses justificatifs de ressources (déclaration d’impôts sur les revenus de 2024, bulletins de salaire).

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, le requérant justifiant du signalement des impayés auprès de la CAF avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte actualisé.

Madame [M] [U] ne conteste pas cette dette de loyers.

Il convient dès lors de condamner Madame [M] [U] à payer, à ADVIVO, la somme de 2530.05 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2191.60 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d'un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

Néanmoins, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, par application des articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et 1104 du Code civil, accorder des délais de paiement au locataire dans la limite de trois années,  à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L’octroi de tels délais suspend la clause de résiliation de plein droit.

En l’espèce, le commandement délivré par ADVIVO le 15 janvier 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il est établi par les pièces produites notamment par le décompte actualisé au 1er septembre 2025 que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 15 mars 2025.

En l’espèce, il apparaît que la locataire a repris le versement intégral du loyer avant l’audience, des sommes étant versées depuis le mois de mai 2025. ADVIVO ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. Il convient d’accorder à Madame [M] [U], des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si Madame [M] [U] se libère de la dette dans les conditions fixées au dispositif.

En cas de non respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit. ADVIVO sera ainsi autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [U].

En outre, ADVIVO est fondé à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [M] [U] dans les lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, étant précisé que, s’agissant de l’indemnité, elle sera due au prorata du temps d’occupation, à terme échu, et qu’elle produira intérêts à compter de chaque échéance.

Sur les autres demandes

La défenderesse sera condamnée aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera alloué à ADVIVO la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit:

- CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement entre ADVIVO et Madame [M] [U] à la date du 15 mars 2025 ;

- SUSPEND les effets de cette clause pendant un délai de 32 mois à compter de ce jour, sous condition que Madame [M] [U] s’acquitte des loyers courants et des mensualités de remboursement de sa dette en principal, intérêts et dépens, selon les modalités fixées ci dessous ;

- RAPPELLE que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par la locataire ;

- CONDAMNE Madame [M] [U] à payer à ADVIVO la somme totale de 2530.05 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2191.60 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus ;

- ACCORDE à Madame [M] [U] un délai de paiement de 32 mois à compter du présent jugement pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuel d’au moins 80 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai ;

- RAPPELLE que pendant le cours du délai, la majoration d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues ;

- DIT que si Madame [M] [U] respecte les modalités de remboursement de la dette locative et règle à leur échéance les loyers courants, la clause de résiliation sera réputée à l’issue du délai ne pas avoir joué ;

- DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse ;

- DANS CE CAS: CONSTATE la résiliation du bail conclu pour le logement le 20 novembre 2017, à la date du 15 mars 2025 ; AUTORISE ADVIVO à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [U] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Madame [M] [U] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; CONDAMNE Madame [M] [U] à payer à ADVIVO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

- CONDAMNE Madame [M] [U] à payer à ADVIVO la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNE Madame [M] [U] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président