Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

1ère chambre civile

[M] [B] épouse [G] , [X] [G]

c/ [E] [P] , [O] [W]

copies et grosses délivrées le

à Me DENISSELLE-GNILKA à Me DUBOCQUET (LILLE) TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/02160 - N° Portalis DBZ2-W-B7H-HZVG Minute: 445 /2025

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS

Madame [M] [B] épouse [G] née le 20 Mai 1963 à LIBERCOURT (PAS-DE-CALAIS), demeurant 23, rue Cyprien Quinet - 62820 LIBERCOURT

représentée par Me Cindy DENISSELLE-GNILKA, avocat au barreau de BETHUNE

Monsieur [X] [G] né le 03 Octobre 1962 à LIBERCOURT, demeurant 23 rue Cyprien Quinet - 62820 LIBERCOURT

représenté par Me Cindy DENISSELLE-GNILKA, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [P], demeurant 25 Rue Saint-Exupéry - 59118 WAMBRECHIES

représenté par Me Grégory DUBOCQUET, avocat au barreau de LILLE

Madame [O] [W], demeurant 25 Rue Saint-Exupéry - 59118 WAMBRECHIES

représentée par Me Grégory DUBOCQUET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : RAMEE Christine, vice-présidente,

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier,

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 mars 2025 fixant l’affaire à plaider au 19 Septembre 2025.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 13 Novembre 2025.

La décision ayant été prononcée publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort. Vu l assignation signifiée à M. [E] [P] et Mme [O] [W] épouse [P] le 15 juin 2023 ;

Vu les conclusions de M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] déposées le 13 mai 2025 ;

Vu les conclusions de M. [E] [P] et Mme [O] [W] épouse [P] déposées le 28 février 2025 ;

Vu l ordonnance de clôture du 12 mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 4 septembre 1990, M. [E] [P] et Mme [O] [W] épouse [P] ont donné bail à M. [T] [G] un immeuble à usage d habitation et de commerce sis 23 rue Cyprien Quinet à Libercourt )62820( pour une durée de 9 années à compter du même jour moyennant un loyer annuel de 19 200 francs.

Par acte reçu le 27 avril 1994, par Me [F], notaire, M. [T] [G] a cédé le fonds de commerce de débit de boissons exploité, en ce compris le droit au bail, à M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G].

Par acte reçu par Me [V], huissier de justice, du 28 février 2008, M. [E] [P] et Mme [O] [W] épouse [P] ont fait signifier un congé avec offre de renouvellement pour la date du 4 septembre 2008, moyennant un loyer mensuel de 550 euros.

Le bail commercial s est tacitement renouvelé à la date du 4 septembre 2017.

Par courrier recommandé en date du 21 octobre 2021, les locataires ont sollicité la prise en charge par les propriétaires de travaux et réparations sur le bâtiment, et ont sollicité le remboursement des cotisations d assurance acquittées.

Une sommation d avoir à exécuter les travaux était par la suite délivrée aux locataires par les époux [P].

Par actes de commissaire de justice en date du 15 juin 2023, M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] ont assigné M. [E] [P] et Mme [O] [W] épouse [P] devant le tribunal afin qu il soit ordonné aux bailleurs de réaliser la réfection de la toiture, de la cheminée et des menuiseries extérieures sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, pendant une période de quatre mois avant qu il n y soit à nouveau fait droit au besoin et d obtenir le remboursement de cotisations d assurances.

L'instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état, a été saisi par M. [E] [P] et Mme [O] [W] épouse [P], suivant conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2024, d un incident tendant à voir prescrite la demande en paiement formulée par M. et Mme [G] au titre du remboursement des cotisations d assurance dont ils se sont acquittés avant le 15 juin 2018 et à les voir condamner solidairement à leur payer la somme de 1 000,00 euros en application des dispositions de l article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

Par ordonnance contradictoire du 10 septembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes en paiement formulées au titre du remboursement des cotisations d assurance acquittées par les locataires, antérieures au 15 juin 2018, et a renvoyé l affaire à la mise en état.

Le juge de la mise en étata ordonné la clôture de l instruction le 12 mars 2025. L affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l'audience du 19 septembre 2025 devant le juge unique. A l'issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 13 novembre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] demandent au tribunal, au visa des articles L.145-1 et suivant du code de commerce et les articles 606, 1231 et suivants et 2224 du code civil, de :

- juger que M. [E] [P] et Mme [O] [W] épouse [P], en leur qualité de bailleur, ont manqué à leurs obligations légales et contractuelles ; - ordonner à M. [E] [P] et Mme [O] [W] épouse [P] d avoir à réaliser la réfection de la toiture, de la cheminée et des menuiseries extérieures sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, pendant une période de quatre mois avant qu il n y soit à nouveau fait droit au besoin ; - juger qu à défaut pour M. [E] [P] et Mme [O] [W] épouse [P] d avoir satisfait à leurs obligations dans le délai précité, ils feront procéder aux travaux de toiture, de cheminée et de menuiseries extérieures, aux frais et risque du bailleur ; - condamner M. [E] [P] et Mme [O] [W] épouse [P], en leur qualité de bailleur, à leur payer, en leur qualité de preneur, la somme de 3 585,22 euros au titre des cotisations d assurance indûment perçues ; - juger que ces sommes emporteront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure datée du 11 octobre 2021 ; - débouter M. [E] [P] et Mme [O] [W] épouse [P] de l ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; - condamner M. [E] [P] et Mme [O] [W] épouse [P], en leur qualité de bailleur, à leur payer, en leur qualité de preneur, la somme de 2 000,00 euros au titre de l article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d instance ; - dire n y avoir lieu à écarter l exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, et s opposant aux clauses du bail mettant à leur charge les grosses et menues réparations, les demandeurs s appuient sur les dispositions de l article 606 du code civil et la jurisprudence de la Cour de cassation, rappelant que le bailleur est tenu par son obligation de délivrance tout au long de la durée du bail et que les réparations liées à la vétusté de l immeuble incombent à ce dernier. Ils produisent deux devis de réfection de la toiture et sollicitent une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, pendant une période de 4 mois avant qu il n y soit à nouveau fait droit au besoin, ou à défaut de faire réaliser les travaux aux frais et risque du bailleur. Ils sollicitent, en outre, la condamnation des bailleurs à leur rembourser les cotisations d assurance indûment perçues à compter du 15 juin 2018 en application de l article 2224 du code civil. Répondant aux écritures de M. [E] [P] et Madame [O] [W] épouse [P], qui sollicitent l application de la clause résolutoire, suite à une sommation d avoir à exécuter les clauses du bail, ils en demandent le rejet, observant que la charge du coût des travaux a été discuté avant la délivrance des assignations et qu ils n ont commis aucun manquement volontaire, étant à l origine de la procédure. Subsidiairement, si le tribunal estimait devoir mettre le coût des travaux à leur charge, ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2025, M. [E] [P] et Mme [O] [W] épouse [P] demandent au tribunal, au visa de l article 1719 du code civil, l article R.145-35 du code de commerce et l article 9 du code de procédure civile, de :

- débouter M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] de l ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; - constater l acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ; - constater la résiliation du bail commercial portant sur les locaux sis à Libercourt, 23 rue Cyprien Quinet à effet du 9 octobre 2022 ; - ordonner l expulsion de M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] ainsi que de tous occupants de leur chef, desdits locaux sis à Libercourt, 23 rue Cyprien Quinet, avec si besoin l aide d un serrurier et le concours de la force publique ; - dire qu ils pourront procéder à l enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] ; - condamner solidairement M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] à leur régler une indemnité d occupation de 546,54 euros par mois, tout mois commencé étant dû dans son intégralité, à compter du 9 octobre 2022 et jusqu à parfaite libération des lieux ; - condamner solidairement M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] à leur régler la somme de 29 961,10 euros au titre des travaux de remise en état ; - condamner solidairement M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] au paiement de la somme de 5 000,00 euros en application des dispositions de l article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais de sommation du 8 septembre 2022 et de constat d huissier du 21 juillet 2023.

Au soutien de leurs prétentions, M. [E] [P] et Madame [O] [W] épouse [P] soulignent que les preneurs sont tenus de souscrire une assurance couvrant les risques d incendie à l égard de leur mobilier personnel, les risques locatifs ainsi que les recours des voisins. Ils sont, en outre, tenus de rembourser au bailleur l assurance souscrite contre le risque d incendie. Ils estiment ainsi qu il n y a pas de doublon d assurances et que la demande est infondée. S opposant à la prise en charge du coût de la réfection de la toiture, les bailleurs rappellent les stipulations du bail et estiment que les preneurs ne démontrent nullement que l état de la toiture ferait obstacle à un usage conforme du bien loué, ajoutant qu aucun élément n est apporté justifiant qu il soit procédé à une réfection totale ou partielle, aucune fuite de toiture n étant invoquée. Ils observent que la cheminée est décrite comme vétuste, ce qui est insuffisant à caractériser une inconformité à destination et que les menuiseries sont anciennes, sans présenter de désordres. Reconventionnellement, ils sollicitent l application de la clause résolutoire au 8 octobre 2022 pour non-exécution des travaux devant être réalisés, les preneurs n y ayant pas déféré dans le délai imparti, ainsi que leur condamnation à payer une indemnité d occupation. Ils sollicitent, enfin la condamnation des preneurs à prendre ne charge le coût des travaux de toiture, estimant qu ils sont tenus de rendre l immeuble en bon état de réparation à la fin du bail.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-avant.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de réalisation des travaux

L article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l exécution d une obligation doit la prouver.

L article 9 du Code de procédure civile dispose qu il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.?

En application de l article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1 De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2 D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3 D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4 D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. En l espèce, M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] invoquent la jurisprudence de la Cour de cassation relative aux grosses réparations, qui n exonère pas le bailleur de la réfection totale de la chose louée si les travaux nécessaires touchent au gros-œuvre.

Au soutien de leur demande, ils produisent : - un devis de la société ROBBE pour le changement de 11 fenêtres et un portillon en PVC, daté du 1erdécembre 2021. - un devis de la SASU ROMMENS SERVICES, daté du 16 octobre 2022, de rénovation de la toiture principale et des cheminées du logement - les échanges de correspondances entre conseils

Toutefois, force est de constater que M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] n apportent aucune pièce probante sur l état de la toiture ou des menuiseries, la seule pièce récente ayant été communiquée par les défendeurs qui produisent un procès-verbal de constat dressé par Me [S], commissaire de justice, le 21 juillet 2023, qui ne fait aucune constatation sur l état des menuiseries et déclare : « au niveau de la toiture, j ai constaté que les cheminées en briques rouges maçonnées sont vétustes. J y ai constaté un défaut de rejointement et un descellement apparent des briques. J ai constaté une flèche au niveau du versant avant de la toiture. Au niveau des tuiles, j ai constaté des tuiles anciennes, certaines vétustes ».

Le tribunal observe qu il n est fait état d aucune infiltration ou désordre susceptible de rendre l immeuble indécent, impropre à destination, ou hors d état de servir à l usage convenu.

Dès lors, M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] seront déboutés de leur demande tendant à enjoindre aux bailleurs de procéder aux travaux aux frais de ces derniers, qui seront aussi déboutés de leur demande reconventionnelle, tant sur la demande de condamnation au paiement de travaux, que l acquisition de la clause résolutoire, la nécessité des travaux évoqués, ainsi que leur teneur, étant insuffisamment démontrée par les parties.

Sur la demande de remboursement des cotisations d assurance

L article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l espèce, le bail commercial signé le 4 septembre 1990 par M. [E] [P] et Madame [O] [W] épouse [P], et M. [T] [G], aux droits duquel viennent les demandeurs, précise en son paragraphe 7 des conditions les obligations des preneurs : « tenir assurés contre l incendie, pendant la durée du bail, à une compagnie notoirement solvable, son mobilier personnel, les risques locatifs et le recours des voisins. Justifier de l assurance et de l acquit des primes, à toutes réquisitions. De rembourser en outre chaque année au BAILLEUR la prime d assurance incendie des lieux loués, cette assurance devant être prise pour la valeur de la reconstruction de l immeuble ainsi que le montant de la prime d assurance bris de glace ( ) ».

M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] justifient du remboursement des primes d assurance MAAF et des taxes foncières, sur décompte annuel de commissaire justice, aux bailleurs au titre du contrat souscrit pour l immeuble sis 23 rue Cyprien Quinet. Ils estiment ainsi souscrire les mêmes garanties que celles souscrites par les bailleurs, et sollicitent le remboursement des cotisations d assurance à compter du 15 juin 2018, soit la somme de 3 585,22 euros.

Les documents MAAF soumis à l appréciation du tribunal reprennent l ensemble des contrats d assurance souscrits par M. [E] [P] pour ses autres biens, tant sa résidence principale, qu un autre bâtiment sis 45 rue de Marquette. Le paragraphe intitulé « PROFESSIONNEL » précise clairement « NON EXPLOITANT » pour l adresse sise 23 rue Cyprien Quinet, mention faite que l habitation est louée vide.

M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] produisent, de leur côté, les attestations MONCEAU Assurances relatives à la responsabilité locative pour les années 2018 à 2023, les documents précisant garantir les conséquences pécuniaires de la responsabilité qu ils peuvent encourir à la suite de dommages résultant d incendie, d explosion et de dégât des eaux, en leur qualité de locataires, pour l activité de bar-café-restaurant. Partant, M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] seront déboutés de leurs demandes, les assurances souscrites par les parties couvrant clairement des risques différents, rappelant que les preneurs sont tenus de s assurer pour leur exploitation contre les risques d incendie et les bailleurs d assurer l immeuble pour les dommages physiques à la propriété.

Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n en mette la totalité ou une fraction à la charge d une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l'autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Parties ayant succombé au sens de ces dispositions, M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] seront condamnés aux dépens de l instance, en ce compris les frais de constat d huissier du 21 juillet 2023.

Il n est pas inéquitable de condamner in solidumM. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] à payer à M. [E] [P] et Madame [O] [W] épouse [P] la somme de 2 500 euros au titre de l article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

DEBOUTE M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] de l intégralité de leurs demandes ;

DEBOUTE M. [E] [P] et Madame [O] [W] épouse [P] de leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] aux dépens, en ce compris le constat d huissier du 21 juillet 2023 ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [G] et Mme [M] [B] épouse [G] à payer à M. [E] [P] et Madame [O] [W] épouse [P] la somme de 2 500 euros au titre de l article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE