Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

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N° RG 25/02314 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FEWZ

Minute 25-

Jugement du : 24 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 24 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Mme Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 29 septembre 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. LE FOYER [Etablissement 1] SA D'HLM [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Madame [Y] salariée munie d'un pouvoir

ET

DÉFENDEUR (S) :

Monsieur [I] [E] [C] [Adresse 2] [Localité 1]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé signé électroniquement les 8 août et 9 août 2025 à effet du 12 août 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER [Etablissement 1] (ci-après dénommée LE FOYER [Etablissement 1]), a donné à bail à Monsieur [I] [E] [C] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel révisable de 343,48 euros, outre une provision pour charges d’un montant de 146,82 € par mois.

Les loyers n'étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025 pour un montant en principal de 1545,85 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 15 juillet 2025, LE FOYER [Etablissement 1] a fait délivrer assignation à Monsieur [I] [E] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

- Constater la résiliation du bail conclu les 8 août 2024 et 9 août 2024 par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail;

- Dire Monsieur [I] [E] [C] occupant sans droit ni titre ;

- Ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

- le condamner au paiement de :

- la somme de 7386,90 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ; - une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ; - la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile;

- Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de son acte introductif d’instance, LE FOYER [Etablissement 1] a fait valoir que Monsieur [I] [E] [C] ne s’était pas acquitté de l'arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 6 février 2025.

A l’audience du 29 septembre 2025, la SA d’HLM LE FOYER [Etablissement 1], représentée par Madame [Y], maintient l’intégralité de ses demandes. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2880,70 euros et que Monsieur [I] [E] [C] n’a réglé aucun loyer depuis mars 2025. Elle s’oppose donc aux effets suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [E] [C], présent à l’audience, reconnaît le montant de la dette locative et sollicite son maintien dans les lieux et les plus larges délais de paiement. Il indique avoir perdu son emploi en février 2025 et n’avoir pas perçu d’allocation chômage, faute d’inscription. Il précise retravailler depuis une semaine.

Le rapport des services sociaux dont il a été fait lecture à l’audience, relève que Monsieur [I] [E] [C] ne s’est pas manifesté malgré un courrier de mis à disposition.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

LE FOYER [Etablissement 1] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 7 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 16 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux tel que prévu au contrat de bail.

En l'espèce, le bail conclu le 8 août 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 février 2025, pour la somme en principal de 1545,85 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 avril 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM LE FOYER [Etablissement 1] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte démontrant que Monsieur [I] [E] [C] restait devoir la somme de 2880,70 euros à la date du 25 septembre 2025.

Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1545,85 euros à compter du commandement de payer en date du 6 février 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'examen du relevé de compte montre que le locataire n’a effectué aucun règlement depuis mars 2025.

Il n'a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, de sorte qu’il n'est pas éligible aux dispositions relatives aux délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [E] [C] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, il ressort des déclarations faites à l’audience par Monsieur [I] [E] [C] qu’il a retrouvé un travail. Ses revenus lui permettront pas cependant de régler la totalité de l’arriéré locatif en une seule fois et tant sa présence à l’audience que les sommes remboursées depuis la délivrance de l’assignation démontrent sa volonté de régler les sommes dues.

Par ailleurs, LE FOYER [Etablissement 1] ne s'est pas formellement opposé à l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil.

Ainsi, compte tenu de la somme due par Monsieur [I] [E] [C] et de sa situation économique, il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [I] [E] [C] d’une seule échéance à son terme, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Monsieur [I] [E] [C] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 26 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [E] [C], qui succombe à l'instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

La SA d’HLM LE FOYER [Etablissement 1], n’étant pas assistée d’un avocat dans la présente procédure, elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action du FOYER [Etablissement 1] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 août 2024 entre la SA d’HLM LE FOYER [Etablissement 1] et Monsieur [I] [E] [C] concernant le logement situé [Adresse 2] –2E à [Localité 1], sont réunies à la date du 7 avril 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [I] [E] [C] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [E] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM LE FOYER [Etablissement 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [I] [E] [C] à verser à la SA d’HLM LE FOYER [Etablissement 1] la somme de 2880,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 26 septembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 1545,85euros à compter du commandement de payer en date du 6 février 2025 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [I] [E] [C] à payer à la SA d’HLM LE FOYER [Etablissement 1] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 26 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

AUTORISE Monsieur [I] [E] [C] à s’acquitter de sa dette, au moyen de 23 versements mensuels de 120 euros et d’un 24ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la SA d’HLM LE FOYER [Etablissement 1] et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DEBOUTE la SA d’HLM LE FOYER [Etablissement 1] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [E] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 24 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge